Co nesmí chybět v nájemní smlouvě

Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. smlouva o nájmu automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě.

„Je-li nájemní smlouva uzavřena pouze ústně, nemá pronajímatel právo označit ji později jen z toho důvodu za neplatnou,“ upozornil Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Nájemce by si také měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu. Pokud je pronajímatel vlastníkem bytu, měl by se prokázat výpisem z katastru nemovitostí.

Tam lze také zjistit, zda je jediným vlastníkem pronajímaného bytu. „Často se totiž stává, že nájemní smlouvu ohledně bytu uzavírá někdo, kdo buď vůbec není vlastníkem anebo je pouze jedním ze spoluvlastníků bytu nebo domu,“ uvedl Zelený.

Pronajímaný byt by měl být ve smlouvě co nejpřesněji označen. Součástí nájemní smlouvy může být například schéma daného podlaží bytového domu, v němž je byt označen.

Nájemní smlouva by měla obsahovat určení doby nájmu bytu. Pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, neznamená to neplatnost nájemní smlouvy. Ovšem v  takovém případě platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou.

Součástí smlouvy by mělo být (ale není to podmínkou) stanovení nájemného a ujednání o způsobu a termínech jeho splatnosti či dohoda o každoročním zvyšování nájemného.

Zákon obecně stanoví, že nájemné se platí měsíc předem, nejpozději však do pátého dne v měsíci. Nicméně přednost má termín, který si nájemce s pronajímatelem dohodne ve smlouvě.

Nájemné je uhrazené až tehdy, kdy peníze obdrží pronajímatel. Pokud nájemník neplatí nájemné včas, dostává se jakožto dlužník do prodlení s plněním svých povinností. Pronajímatel má pak právo mu účtovat úrok z prodlení.

Nájemní smlouva by také měla obsahovat výpis služeb spojených s nájmem bytu, které je pronajímatel povinen zajišťovat a způsob rozúčtování jejich úhrady.

Nájemní smlouva může obsahovat ujednání o poskytnutí peněžní jistoty - tzv. kauce - na placení nájemného a ostatních povinností z nájmu, popis stavu bytu a jeho vybavení či ujednání o možnosti a podmínkách úprav bytu a zajišťování nutných oprav a revizí.

Do nájemní smlouvy naopak nepatří smluvní pokuty za poškození bytu či jeho konkrétního vybavení. Takový požadavek je v rozporu se zákonem.

„Pokud smlouva ukládá nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ze zákona se k takovým ujednáním nepřihlíží,” doplnil Zelený.