Článek
Aby banka zjistila, jak dalece je klient bonitní, resp. bude i v budoucnu, a výše i pravidelnost splátek mu nebude dělat problémy, zajímá se především o jeho příjmy, případně příjmy celé domácnosti i výdaje domácnosti včetně dalších závazků. V neposlední řadě je předmětem zkoumání i dosavadní platební morálka klienta. Svou roli při posuzování pak hraje i vykonávaná profese, zda je žadatel zaměstnán, nebo podniká, dále pak rodinný stav i počet vyživovaných dětí a pochopitelně i věk apod.
„Každá banka postupuje při posuzování zájemců o hypotéku podle vlastní metodiky. Běžně se stává, že zatímco u jedné banky s žádostí o hypoteční úvěr neuspějete, u jiné půjčku na bydlení bez problémů získáte. Důkladná znalost metodik jednotlivých bank je tedy při výběru hypotéky klíčová,“ doplnil Miroslav Majer ze start-upu hyponamíru.cz.
Hypoteční trh nabral v březnu na síle
Podmínky ČNB jsou závazné
Banky poskytující hypotéky jsou povinny se řídit pravidly České národní banky, která nastavila hranice tzv. úvěrových ukazatelů. Jedná se o LTV (Loan to Value) neboli poměr výše úvěru k hodnotě zástavy, dále pak DTI (Debt to Income) a DSTI (Debt Service to Income), které se týkají poměru dluhového zatížení žadatele a výše jeho příjmu. Pro schválení hypotéky je nutné, aby byla splněna všechna pravidla.
„Ukazatel DTI má zabránit předlužení zájemce o hypotéku. Vyjadřuje poměr mezi výší vašeho celkového zadlužení a výší čistého ročního příjmu. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 9,5 a u starších pak 8,5,“ vysvětlil Majer.
| Pokud je zájemci méně než 36 let, má čistý roční příjem ze zaměstnání například ve výši 600 tisíc korun a nesplácí žádný jiný úvěr, dosáhne na hypotéku ve výši maximálně 5,7 milionu korun (pozn. 600 000 Kč x 9,5). Žadatel starší 36 let s daným příjmem pak dosáhne na max. výši úvěru 5,1 milionu korun (600 000 Kč x 8,5). |
„Pomocí ukazatele DSTI banka ověřuje, zda zvládnete úvěr splácet. Tento ukazatel vyjadřuje procentní podíl celkové výše měsíčních splátek úvěrů (pozn. hypotéky a ostatních úvěrů) na vašem čistém měsíčním příjmu. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 50 procent a u starších pak 45 procent,“ doplnil Majer.
| Pokud by zájemce o hypotéku mladší 36 let z předchozího příkladu žádal o hypotéku ve výši 5,7 milionu korun, při úrokové sazbě 5,5 procenta a době splatnosti 27 let, pak by měsíční splátka činila 33 809 korun. Ukazatel DSTI vychází na necelých 68 procent (33 809 Kč : 50 000 Kč x 100). Úvěr by v tomto případě nezískal, výše příjmu pro získání hypotéky je totiž příliš nízká. Měsíční splátka úvěru by musela být maximálně 25 tisíc korun. Neobstál by pochopitelně ani žadatel starší 36 let. |
| Pravidla České národní banky pro poskytování hypoték |
|---|
| LTV (Loan to Value) |
| V procentech vyjádřený poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Žadatelé starší 36 let si budou moci půjčit maximálně 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Pro žadatele do 36 let platí mírnější pravidla, banky jim půjčí až do 90 procent hodnoty zástavy. |
| DTI (Debt to Income) |
| Poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. V případě žadatelů nad 36 let nesmí daný poměr překročit hodnotu 8,5. U žadatelů do 36 let může být hodnota DTI až 9,5. |
| DSTI (Debt Service to Income) |
| Vyjadřuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem. U žadatelů nad 36 let nesmí přesáhnout hranici 45 procent, u žadatelů mladších 36 let pak hranici 50 procent. |
Co se počítá a co už ne
Banky nezajímá při posuzování žádosti jen výše příjmu zájemce o hypotéku, ale i to, odkud příjmy pocházejí.
Hlavními zdroji příjmů jsou především příjmy ze zaměstnání či z podnikání. Zaměstnancům je potvrdí na formuláři banky jejich zaměstnavatel, OSVČ dokládají své příjmy prostřednictvím daňových přiznání, obvykle za poslední dva roky.
Mezi vedlejší příjmy pak patří odměny plynoucí z dohod o provedení práce či o pracovní činnosti nebo třeba z brigád. Banky ovšem tyto příjmy obvykle neakceptují vzhledem k tomu, že se většinou jedná o krátkodobé a nestabilní příjmy. Někteří zájemci o hypotéku mohou mít také příjmy z pronájmu takzvaných investičních nemovitostí. Tyto příjmy banka posuzuje na základě nájemní či budoucí nájemní smlouvy. Podmínkou pro jejich uznání však je, aby byly zahrnuty v daňovém přiznání.
Některé banky mohou přihlížet i k dalším druhům příjmů. Většina bank například akceptuje rodičovský příspěvek, peněžitou pomoc v mateřství, výživné přiznané soudem, výsluhový příspěvek nebo invalidní, starobní či vdovský důchod.
Některé příjmy však banky neuznávají, patří mezi ně například podpora v nezaměstnanosti, příspěvek na živobytí, doplatek na bydlení, jednorázový příspěvek na dítě, porodné, pohřebné, příspěvek na úhradu potřeb dítěte, nemocenské dávky, dávky pro osoby se zdravotním postiženým, ošetřovné či sirotčí důchod.
Banky kopírují chování ČNB a s hypotečními sazbami příliš nehýbají
