Byty zlevní, ale ne o moc, věští bankovní analytici

„Byty jsou na cenovém vrcholu, nějaká korekce nastat musí, tak jako to bylo v minulých obdobích, kdy ceny rostly a pak se o něco snížily,“ tvrdí poradce ČBA Vladimír Staňura.

Podle něho zdražování bytů – za poslední čtyři roky až o 70 procent v závislosti na lokalitě – bylo způsobeno tím, že tuzemské domácnosti bohatnou.

„Ve srovnání se Západem jsou Češi zadluženi málo a hypotéky jsou smysluplné,“ uvedl Staňura.

Připustil, že analýza ČBA vychází pouze z průměrných mezd v ČR a celkově počítané kupní síly českého obyvatelstva, ale nezahrnuje skutečnost, že byty u nás hojně kupují také cizinci, mající o hodně větší reálné příjmy. Podle odhadů v hlavním městě každý pátý byt pořizuje kupec ze zahraničí, mnohdy v hotovosti. A to ceny šponuje.

V tabulkových srovnáních k výši průměrného platu je sice cena metru čtverečního bytu v Praze už vyšší než třeba v Mnichově, jenže cenovky bytů jako takové jsou na Západě stále výrazně vyšší než u nás. I podle České národní banky jsou ovšem byty u nás předražené o 15 procent.

Cenu ale určuje trh, a pokud se najde kupující, který je schopen zaplatit za 3+1 minimálně města, tak je to cena tržní. Někdo jde za takové peníze raději do rodinného domu, což je vidět na tom, jak v okruhu 50 km od Prahy přibyly tisíce nových rodinných vil.

Dalším očividným, ale málo zmiňovaným vlivem přispívajícím k dosavadnímu růstu cen bytů je to, že Česko patří k nejbezpečnějším zemím světa, takže cizina má o naše nemovitosti zájem, ať už na koupi, či do nájmu. Mladí Češi pak v tržní konkurenci, i když třeba na naše poměry vydělávají nadprůměrně, na takové kupující zvenčí nestačí, nemají-li finanční injekci od širší rodiny.

„Z dvanácti až patnácti zájemců, kteří mi přijdou na prohlídky, bývají obvykle dva rusky hovořící. Chtějí většinou výraznou slevu za to, že zaplatí v hotovosti,“ dodal jeden z pražských realitních makléřů působící zejména v Praze 9.

Navíc zhruba 60 procent bytů ve velkých městech se kupuje na pronájmy, nikoliv na vlastní bydlení, což také ceny tlačí nahoru, stejně tak jako přeprodejci nových bytů: koupí si nový byt, ještě než je postaven, a za dva roky, když už je po kolaudaci, ale v novém už není žádný volný, ho prodají dál – v posledních letech i s milionovou přirážkou oproti původní ceně od developera.

„Je pravda, že poptávku, a tedy i ceny ovlivňují cizinci, ale statisticky to z ničeho nevyčtete,“ sdělil Staňura. ČBA rovněž nemá z bank vysledováno, kolik bytů je například během prvního období fixace hypotéky pořizováno na skutečně vlastní bydlení pro rodinu a kolik na nájmy, tedy na investici, respektive spoření.

Podle makléřů totiž nejčastější drobnou lží kupujících bývá tvrzení, že byt kupují „pro dceru“. V Praze je až polovina bytů kupována na tzv. investici.

Podle ČBA v celkovém výhledu, jak to bude dál s cenami bytů, sehraje roli fakt, že navzdory administrativním překážkám roste už čtyři roky po sobě počet dokončených bytů a ve stavu rozestavěnosti je nyní 96 tisíc jednotek.

„Nabídka na trhu se zvýší, a to bude jeden z důvodů poklesu cen,“ podotkl Staňura. Jenže je otázka, v jakých lokalitách tyto byty vyrůstají, především s ohledem na schopnost veřejné dopravy pojmout tisíce nových obyvatel, a to, kolik z těchto bytů je ve skutečnosti ještě volných. Staňura připomněl, že v Praze, která táhne nahoru ceny ve Středočeském kraji, je třeba zaplatit přes 70 procent průměrné mzdy na nájem třípokojového bytu. Rozdíly v nájmech v regionech přitom nejsou podle něj zase až tak velké. ČBA přesto očekává vzestup zájmu o nájemní bydlení.

„Čekají nás horší časy, což povede k tomu, že kupující tolik peněz za drahé byty nedají,“ shrnul Staňura.