Článek
Češi jsou v Evropě téměř premianty v pořizování vlastního bydlení, ovšem dle posledních dat se karta obrací a kvůli rostoucím cenám nemovitostí i stále dražším hypotékám se mnozí svých snů o vlastním bytě či domě museli vzdát. Alternativou se tak pro ně stává nájemní bydlení. Nicméně poptávka po něm žene ceny nájmů vzhůru.
Ceny nájmů rostou
Vyšší ceny pociťují i současní nájemci, kteří v pronajatém bytě se smlouvami na dobu určitou bydlí delší dobu. Pronajímatelé jim po ukončení smluvního období ve valné většině případů nájemné na další období navyšují. A nejedná se jen o symbolické částky.
Například v Praze musí nájemci magistrátních bytů počítat až s několikanásobným navýšením nájemného, kdy za metr čtvereční bytů v širším centru lidé zaplatí 164 korun, v ostatních lokalitách pak 132 korun. Ovšem ani tyto částky nejsou konečné, mnozí nájemci po doložení výše příjmu své domácnosti obdrželi navýšení nájemného na 220 korun za metr čtvereční.
Praha zvýší nájmy v bytech
Nájemné v městských bytech výrazně navyšuje i řada měst po celé ČR.
Na opravy už nezbývá
Není tedy divu, že nájemci se už hodně rozmýšlejí, zda se na vlastní pěst i vlastní náklady pustí do některých oprav a úprav bydlení, jak mnozí dosud činili.
„V nájemním bytě bydlím s rodinou již přes osm let. Máme sjednanou smlouvu na dobu určitou a od června budeme platit za nájem dvakrát tolik. Dosud jsme si všechny opravy v bytě řešili i platili sami. Ovšem po výrazném navýšení nájmu si to už nebudeme moci dovolit,” řekl Právu pětatřicetiletý Milan, který bydlí v pražském magistrátním bytě.
Trvalý pobyt v pronájmu: Pronajímatelům nevoní, zakázat ho ale nemohou
Údržbu a opravy řeší zákon
Údržba a opravy v nájemních bytech jsou ošetřeny jak v občanském zákoníku, tak ve speciálním vládním nařízení (nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
Z § 2257 občanského zákoníku vyplývá, že pronajímatel je po dobu nájmu povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce pak provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Vládní nařízení v § 4 konkrétně specifikuje, co zajišťuje a platí nájemce a co pronajímatel. Obsahuje podrobný výčet konkrétních oprav, výměn či revizí a dále finanční limit pro každou opravu či opravy celkově.
| Běžná údržba a drobné úpravy |
|---|
| Do běžné údržby spadá zejména úklid a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat a pravidelně kontrolovat jeho funkčnost. To se týká například kontroly radiátorů, kotlů a bojlerů, ale také vodovodních baterií. |
| Nájemce si běžně platí také částečnou výmalbu, tapetování a opravu omítek a čištění obkladů stěn, podlah a podlahových krytin a zanesených odpadů. |
| Drobné opravy v kontextu nájemního bydlení jsou definovány jako opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které spadá do vlastnictví pronajímatele. Výčet drobných oprav vymezuje § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., a to ze dvou pohledů – na základě věcného vymezení a podle výše nákladů. |
| Mezi věcně vymezené drobné opravy patří např. výměny prahů a lišt nebo elektrického zámku, opravy částí dveří a oken, jejich součástí, rolet, žaluzií, klik a kování, jestliže zasahují do vnitřního prostoru bytu, opravy vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, digestoří, umyvadel, dřezů, kuchyňských linek, klimatizace, satelitů, domácích telefonů apod. |
| Zdroj: Ideální nájemce |
Finanční limit u drobných oprav
Nájemce pochopitelně může v bytě provést i další drobnou opravu či výměnu některých předmětů, které nejsou zahrnuty ve výčtu § 4 nařízení vlády. V takovém případě ji pak musí uhradit ze svého, pokud celková částka za jednu opravu nepřesáhne 1000 korun.
V případě, že je na téže věci nutné provést několik oprav, které spolu souvisejí a navazují na sebe i časově, rozhodne o tom, zda budou hrazeny nájemcem, nebo pronajímatelem, součet plateb. Do limitu 1000 Kč se ale nepočítají výdaje na dopravu a jiné náklady s opravou spojené. Zaplatit je tedy musí nájemce.
Pokud součet nákladů za drobné opravy v daném kalendářním roce přesáhne částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy se v tomto roce již nepovažují za drobné opravy.
| Podlahovou plochou bytu se pro účely vládního nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. |
|---|
| Zdroj: Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. |
V případě bytu velikosti 60 m2 se za drobné opravy považují opravy s ročním souhrnem nákladů do šesti tisíc korun. Vše, co bude za opravy uhrazeno nad tuto částku, už zaplatí pronajímatel.
Na závadu vždy upozorněte pronajímatele
V případě, že v pronajatém bytě zjistíte jinou než drobnou závadu, kterou je třeba okamžitě odstranit, je vaší povinností na ni ihned upozornit pronajímatele.
„Pronajímatel by pak měl vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může ji odstranit nájemce a po pronajímateli následně požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného. To ale pouze za předpokladu, že majiteli vše včas ohlásil,“ upozornil právník Štěpán Smoleja ze společnosti UlovDomov.cz.
Jaká jsou pravidla pro zvyšování nájemného
Nezapomeňte na předávací protokol
Dobře sepsaný předávací protokol dokáže ochránit práva nájemce, ale i pronajímatele, a to nejen v případě údržby a oprav v daném bytě. Především by měl obsahovat soupis veškerého vybavení bytu, které vlastník bytu přenechává nájemci k užívání, a to ideálně i s fotografiemi.
„Vybavení domácnosti a stav, ve kterém je byt předán nájemci, by měl být zanesen také do nájemní smlouvy, v níž si obě strany zároveň mohou ustanovit, kdo a za jakých podmínek bude hradit jakou opravu anebo výměnu,“ doplnil Smoleja.
Ovšem jak upozorňuje spotřebitelská organizace dTest: „Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, typicky jako součást nájemní smlouvy, sice může rozdělit péči o byt i jinak, nesmí však uložit nájemci více povinností než právní předpisy.”