Banky snižují odhadní ceny nemovitostí

Pro případ poklesu cen realit nyní banky žadatelům hodnotí nemovitosti na výrazněji nižší částky, upozornila finanční specialistka Veronika Hegrová z portálu Hyponamiru.cz. Jak dále dodala, zájemcům o vlastní bydlení to může zkomplikovat cestu k úspěšnému schválení hypotéky.

Banky reagují na to, že ekonomická nejistota a konec splátkového moratoria zvýšily riziko nárůstu počtu nesplacených hypoték. Řada finančních a realitních expertů navíc již dlouho varuje, že ceny nemovitostí jsou u nás velmi nadhodnocené. Česká národní banka (ČNB) teď toto nadhodnocení odhaduje v průměru na 17 procent, ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů jde ale až o 25 procent.

Podle analytiků se proto dá výhledově počítat s propadem cen nemovitostí.

„Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Podle indexu vývoje cen nemovitostí od Hypoteční banky ale žádný zlom nenastal. Ve druhém čtvrtletí letošního roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou,“ připomněla Hegrová.

Podle provozního ředitele Century 21 Tomáše Jelínka starší byty v dobrém stavu zdražují celorepublikově v průměru zhruba o desetinu, ve velkých městech je to však více.

Obavy bank ale mohou v následujících měsících dostupnost vlastního bydlení podle Hegrové dál zhoršit. Češi si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost.

„V takovém případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou,“ doplnila specialistka.

Realitní experti se shodují, že banky poskytující hypotéky se začínají připravovat na horší časy.

„A jedním z projevů je právě výrazně nižší ocenění nemovitosti, než je její aktuální kupní cena. Nejvíce se toto projevuje u starších realit v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách. Zde může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty,“ konstatovala Hegrová.

Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku.

Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je přitom pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se podle Hegrové v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly.

V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor.

„Například u nemovitosti za čtyři miliony korun půjde o částku 800 tisíc. To ovšem platí pouze za předpokladu, že odhad banky bude stejný jako kupní cena nemovitosti. Pokud by banka ohodnotila nemovitost například pouze na 3,6 milionu korun, musel by si zájemce připravit ještě o 320 tisíc více,“ vypočítala Hegrová.

V současné době by si lidé podle ní měli dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. „Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit, a až poté podepisovat rezervační smlouvu,“ doporučila Hegrová.

ČNB na konci listopadu ponechala limity pro poskytování hypoték beze změny. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) tak zůstává na 90 procentech. Zároveň centrální banka nepovažuje nyní za nezbytné další dva limity pro poskytování hypoték obnovit a ani zpřísňovat jiné parametry.

V červnu centrální banka zrušila u posuzování žádostí o hypotéku limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI). Předtím v dubnu zrušila limit poměru výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (DTI).

Průměrná úroková sazba hypoték v říjnu klesla na 2,02 procenta ze zářijových 2,07 procenta. Sazba se snížila sedmý měsíc v řadě, tak nízko byla naposledy v březnu 2017, vyplývá z údajů Fincentra Hypoindexu.

Jak ale upozornil ekonom Lukáš Kovanda, pro banky dává stále menší smysl hypotéky dále zlevňovat: jednak jim zdražují vlastní zdroje, jednak je pro ně atraktivnější zhodnocovat prostředky skrze investice do bezpečných vládních dluhopisů.

„Je tak pravděpodobné, že hypotéky v Česku už příliš zlevňovat nebudou a že v první půli příštího roku začnou zase zdražovat. Kdo vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, nejspíše už se nedočká,“ dodal Kovanda.