Zlevněný byt za drahou hypotéku? Kdo na to má, proč ne. Většina ale musí do nájmu

„Při současných sazbách hypoték je evidentní, že nájem bude matematicky vycházet lépe. Je však třeba zohlednit možnost vyjednávat o slevě z pořizovací ceny bytu a zároveň lze očekávat pokles úrokových sazeb z hypoték a zhodnocování bytu v dlouhém období,“ uvedl specialista Trinity Bank Jiří Vančura.

Slevu při koupi bytu je možné vyjednat proto, že řada zájemců na hypotéku za současné sazby nedosáhne. Týká se to hlavně bytů kupovaných z druhé ruky. Oproti nabídkové ceně je možné ušetřit i více než deset procent.

Až sazby hypoték klesnou na tři nebo čtyři procenta, což se čeká zhruba za dva roky, bude možné současnou, šesti, sedmi nebo i osmiprocentní sazbu s krátkou fixací refinancovat na nižší. Tak ale mohou kalkulovat jen lidé, kteří na to mají dost peněz.

Pro další rozhodování mohou posloužit propočty, které pro Novinky.cz připravil Jiří Vančura z Trinity Bank.

Průměrný byt v Praze s dispozicí 2+kk a velikostí 60 metrů čtverečních teď stojí přibližně 7,2 milionu korun. Srovnatelný byt v Brně lze pořídit za 5,4 milionu. Při hypotéce na 80 procent, získané v září s úrokem 5,74 procenta, vychází měsíční splátka 34 tisíc korun v Praze, a 25 tisíc v Brně. To si může dovolit pražská domácnost s čistým měsíčním příjmem 62 tisíc korun, brněnské stačí 42 tisíc.

Nájem bude nyní výhodnější. V Praze se u stejné nemovitosti bude pohybovat kolem 22 tisíc za měsíc, v Brně to bude přibližně o pět tisíc méně. Aby se výše nájmu vyrovnala výši měsíční splátky hypotéky, musely by sazby klesnout přibližně na 2,5 procenta.

„V případě průměrné domácnosti je proto racionální zvolit nájem a s hypotékou počkat na příhodnější období. Nebo si hypotéku vzít, ale jít do menšího,“ poradil Vančura.

„Dlouhodobě je ale vždy lepší nemovitost vlastnit než si ji pronajímat. Navíc s postupným splácením hypotéky úroky klesají, ale nájem může výrazně růst,“ sdělil šéf společnosti Ownest Martin Machala.

Například u bytu 3+kk o ploše 73 metrů čtverečních v hodnotě 7,7 milionu korun vychází splátka při sazbě 5,74 rocenta na 40 800 korun, z toho úrok tvoří 32 300 korun. „Měsíční nájemné v takovém bytě vychází při průměrné ceně za metr na 25 300 korun. Při sazbě 4,5 procenta už ale u stejného bytu tvoří úrok 25 150 korun na pětileté fixaci, tedy méně než nájemné,“ spočítal Machala.

Podobná je situace u bytu 2+kk o ploše 47 metrů čtverečních v hodnotě pěti milionů. Splátka vychází při sazbě 5,74 procenta na 25 900 korun, z toho úrok tvoří 20 600 korun. Měsíční nájemné vychází na 16 300 korun. Při sazbě 4,5 procenta je úrok 16 000 korun na pětileté fixaci – méně než nájemné.

„Hypotéka se tedy vyplatí i ve chvíli, kdy úroková sazba klesne pod 4,5 procenta. Takový pokles sazeb očekáváme zhruba za 12 až 18 měsíců,“ dodal Machala.

„Z řady porovnání za 20 let vychází vždy výhodněji koupě bytu oproti dlouhodobému pronájmu,“ uvedl makléř Iztok Toplak z realitní kanceláře Remax.

„Na byt na pražském Žižkově za 4,5 milionu korun s hypotékou 3,6 milionu musí mít žadatel nutný hrubý příjem alespoň 39 tisíc korun měsíčně. Pokud je sám,“ potvrdil generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martin Vašek.

„V Brně na byt za 3,4 milionu a hypotékou 2,72 milionu příjem 30 tisíc, v Olomouci za jednotku přes tři miliony korun s hypotékou 2,5 milionu alespoň 28 tisíc,“ uvedl příklady.

Z krátkodobého hlediska se vyplatí nájem, potřeba jsou obvykle jen tři nájmy dopředu na kauce a provizi realitní kanceláře. Samotná výše nájmu a splátek hypotéky jsou například v Praze podobné. Nájmy nejspíš půjdou nahoru, u hypoték se očekává zlevnění.

Za 4,2 milionu korun je možné koupit například byt 2+kk, o velikosti 43 metrů čtverečních na sídlišti v pražských Stodůlkách. Nájmy v této čtvrti se na portálu Sreality.cz pohybují za byt stejné dispozice od 18 tisíc do 23 500 korun za měsíc.

Z dlouhodobého pohledu, zejména pokud rodina uvažuje o zajištění bydlení pro potomky, je ale podle expertů jasnou volbou koupě na hypotéku.

„Dcera mé známé studuje vysokou školu v Praze. Za kolej platí 6500 korun měsíčně. Je ve druhém ročníku, příští rok půjde na vysokou i její bratr. Než platit dvakrát kolejné, je lepší koupit zlevněný byt za hypotéku a jeden pokoj pronajímat na spolubydlení,“ prohlásil šéf společnosti B&K Nemovitostní investice Vladimír Brůna.

Dává rovnou příklad. Rodina koupila byt 3+kk v Praze-Libni za sedm milionů korun. Půjčila si čtyři miliony a v dlouhodobém propočtu to vychází lépe než kolejné. A za lepší komfort bydlení.

„V Praze chybí 50 tisíc bytů. Je vysoce pravděpodobné, že za dva či tři roky půjdou ceny bytů zase nahoru. A pokud se za tuto dobu sníží hypoteční sazby, nebude problém dražší úvěr refinancovat a snížit si splátky,“ dodal Brůna.

„Propad výstavby nových bytů je skutečně masivní. V srpnu zahájili developeři v hlavním městě výstavbu pouhých 85 bytů. Tento propad, vysoká cena materiálů i pozemků mohou v budoucnu způsobit opětovný citelný nárůst cen nových bytů,“ prohlásil ředitel společnosti Creditas Real Estate Tomáše Drábek.

Už teď je patrný značný růst nájmů v prémiových lokalitách a nových bytech. Nájmy tak reagují na drahé hypotéky. Ty sice pravděpodobně za rok či dva zlevní, nájmy už ale nejspíš dolů nepůjdou. Čeká se spíše stabilizace.

„I přes cenu 620 korun za metr čtvereční se všech 140 bytů pronajalo do čtyř měsíců od poslední kolaudace,“ pochlubil se Rudolf Kraina ze společnosti Trigema Rental, která postavila nový nájemní dům v Karlíně. Tedy v oblíbené čtvrti v širším centru města.

Úplně jiné cenové rozpětí mají ale regiony, od hlavního města vzdálené. Za příklad může sloužit Most. Byt o dispozici 3+1, velký 70 metrů čtverečních tu stojí 700 tisíc až tři miliony korun se splátkami hypotéky od 3,5 tisíce do 14 tisíc korun měsíčně. „Pronájem přijde na 8 800 až 16 tisíc za měsíc,“ řekl ekonom Jakub Veverka ze společnosti Videobydleni.cz.

Podle něj ale nájmy příští rok nejspíše porostou i zde. Poptávku po bytech v Mostě z 80 procent tvoří právě nájmy. „Při současných hypotečních sazbách a cenové hladině je ale ekonomický nesmysl pořizovat investiční nemovitost na hypotéku,“ uvedl Veverka.

V případě, že zájemce kupuje byt jako investicvi a chce ho pronajímat, v horizontu pěti let nevychází výnos z nájmu dobře. Pokud ale koupí zajišťuje vlastní bydlení, nebo mu jde o investici na horizont delší než 15 let, dává koupě smysl i v chudších regionech.