Pořídit si investiční byt v Praze se i přes vysoké ceny stále vyplatí

V Praze se v letošním druhém čtvrtletí průměrná cena za metr čtvereční bytu vyšplhala na 132 tisíc korun, což představuje mezikvartální nárůst o 5,7 procenta, v meziročním srovnání je to dokonce o 15 procent více. Vyplývá to z šetření Real Index poradenské společnosti Deloitte, vycházející z uskutečněných prodejů zapsaných v katastru nemovitostí.

Nabídka dlouhodobě nestačí silné poptávce, takže se předpokládá, že ceny budou stoupat i nadále. Třeba Česká národní banka ve své poslední Zprávě o finanční stabilitě předpovídá, že ceny bytů letos porostou přibližně o pět procent. Takový růst investorům hraje do karet, vychází ze závěrů analýzy BHS.

„Náš model ukázal, že hranice čtyřprocentního růstu je klíčová pro většinu investorů. Jednoduše řečeno, pokud ceny porostou rychleji než tato hodnota, většina investorů bude s výsledkem spokojena. Pokud ovšem ne, pak se investor může snadno dostat do ztráty, a to i výrazně,“ varuje analytik BHS Timur Barotov.

Svou analýzu provedl na modelovém příkladu pražského bytu 2+kk či 2+1 v dobrém stavu v osobním vlastnictví za využití hypotéčního úvěru. Časový horizont počítá až s deseti lety, po kterých investor nemovitost, kterou po celou dobu pronajímal, prodá, přičemž u získaného kapitálu se zohlední poplatek makléři, daně a inflace.

V potaz Barotov vzal řadu faktorů: hypotéční sazby, ceny nemovitostí, návratnost z pronájmu a s tím související daně, náklady na opravy, ušlé zisky a podobně. I přesto nemusí být model zcela přesný. Pokud se totiž některé předpoklady změní, může to mít výrazný dopad na výsledek analýzy. Výpočet nebere v potaz například koupi nemovitosti pod nebo nad tržní cenou nebo jiný průměrný úrok na hypotéce, než s jakým model počítá.

„V dalších letech počítáme s klesajícími sazbami hypotečního úvěru s průměrnou sazbou 3,8 procenta u 30letého úvěru a inflací kolem dvou procent,“ konstatuje Barotov.

V případě, že investor koupí výše zmíněnou dispozici bytu za sedm milionů korun, přičemž 20 procent částky (1,4 mil. Kč) tvoří vlastní kapitál a na 80 procent částky (5,6 mil. Kč) si vezme úvěr, tak po jednom roce vlastnění za předpokladu ročního zhodnocení pět procent by v případě prodeje ještě skončil ve ztrátě. Částku z ročního zhodnocení bytu by totiž smazaly náklady na provize makléři, daň ze zisku či splacení zbývající částky úvěru.

S každým přibývajícím rokem držení nemovitosti se ovšem potenciální zisk zvětšuje, a tak budou tyto náklady z něj ukrajovat méně a méně, až se nakonec investor přehoupne do čistého zisku.

V situaci, kdy dotyčný prodá investiční byt po pěti letech, při stejném scénáři, tedy růstu ceny nemovitosti pět procent ročně, dostane za něj 8,9 milionu Kč. Zde už po odečtení provize makléři, dani ze zisku a splacení zbývající částky úvěru činí celkový čistý zisk 650 tisíc Kč po započtení inflace neboli čistý zisk 130 tisíc korun ročně.

Pokud by roční růst cen nemovitostí byl sedm procent, pak je čistý zisk dokonce 270 tisíc Kč ročně. Ještě většího zisku se díky složenému úročení může investor dočkat v případě, že nemovitost prodá později než za pět let. Podmínkou jen zůstává pokračující růstový trend ceny.

„Ovšem pokud tento růst zredukujeme na tři procenta ročně, pak je celkový čistý roční zisk v podstatě nulový. Kdyby růst nebyl žádný, pak se kupec v modelové situaci dostává do výrazné ztráty (-170 tisíc Kč ročně). Je zřejmé, že kdyby ceny nemovitostí dlouhodobě začaly klesat, ztráta takové investice může být pro kupujícího přímo devastující. A to je její největší riziko,“ varuje Barotov.

Investiční byt v Praze tedy nelze rozhodně brát jako sázku na jistotu. Ostatně sama BHS považuje pražské nemovitosti za rizikovější investice než v minulosti a než státní dluhopisy. „Ačkoliv je nyní pravděpodobnost výrazných cenových propadů malá, může se to v další dekádě změnit, pokud například v rámci recese výrazně vzroste nezaměstnanost. Také roste regulatorní riziko, kdy extrémní nákladovost bydlení bude politiky čím dál více motivovat k regulaci nemovitostního trhu,“ dodává analytik.

Bude-li ovšem nadále panovat status quo, tak se podle něj investice do pražského bydlení vyplatí i při nynějších, už tak vysokých cenách.

Nepříznivá nemovitostní situace nepanuje pouze v Praze, byť v hlavním městě je nejcitelnější. Podobně rapidní růst cen bytu lze pozorovat i v dalších větších městech.

„Nejpříhodněji oceněné nemovitosti lze nalézt na severozápadě republiky, například v Mostu, Chomutově, Teplicích, Ústí nad Labem, Chebu nebo v Karlových Varech. Důvod nižších cen v těchto lokalitách je zřejmý – méně práce, nižší životní standard, horší infrastruktura a v některých případech i znečistěný vzduch,“ objasňuje Barotov.

Na selhávající nemovitostní trh podle něj nejvíce doplácí především mladí občané a lidé, kteří žádnou nemovitost nezdědili. Pro ně je ve většině případů našetření si na vlastní bydlení ve větších městech prakticky nemožná věc.

„Socioekonomická zátěž, kterou tato tržní anomálie vytváří, je velkým tlakem pro čím dál více lidí, což ale ve finále brzdí celou českou ekonomiku, protože lidé pracují polovinu pracovní doby pouze proto, aby měli střechu nad hlavou a vodu v kohoutku,“ míní analytik.