Nejhorší v Evropě. Nájmy v Praze jsou mezi evropskými metropolemi nejméně dostupné

„Porovnání ukazuje, že Praha a pravděpodobně i celá republika nemají problém jen v nedostupnosti vlastního bydlení, nýbrž i v nedostupnosti nájemního bydlení,“ konstatoval k výsledkům studie ekonom ze společnosti PAQ Research Jakub Komárek.

„Dostupnost vlastního bydlení se ve většině evropských metropolí neustále snižuje. Praha patří k městům, kde je tento trend nejsilnější,“ upozornili autoři analýzy. Podobně bledé vyhlídky na pořízení vlastního bytu jako v Praze jsou už jen v Barceloně nebo Amsterdamu, kde lidé za vlastní byt zaplatí rovněž více než dvanáct průměrných hrubých ročních platů. Jen o trochu lépe je na tom Vídeň s jedenácti ročními platy.

To ale podle studie neznamená, že by lidé žijící v těchto městech trpěli podobně nedostupným bydlením jako Pražané.

Třeba Vídeň je pověstná právě nízkými cenami nájemného, které se pohybují okolo 12 procent průměrného hrubého platu. A zhruba jen desetina domácností přitom vydává na bydlení více než 40 procent svých příjmů.

V Amsterdamu bydlí většina obyvatel v nájemních bytech, které jsou při průměrném nájemném ve stabilní výši 17 procent průměrného hrubého platu relativně dostupné. „Městská politika bydlení zde nabízí pragmatický kompromis kombinující podporu družstevní výstavby a nájemního bydlení. Pronajímání bytů zároveň Amsterdam čím dál více reguluje a aktivněji kontroluje,“ upozornil IPR.

V Praze v letošním prvním čtvrtletí vzrostly nájmy proti konci loňska o 1,5 procenta. Nájemníci zaplatili v průměru 400 korun za metr čtvereční. V městských částech vzrostla cena pronájmů nejrychleji v Praze 7, a to o 4,3 procenta na průměrných 409 Kč za metr.

Podle Komárka je potřeba zaměřit se na podporu výstavby, ale také by se měl snížit vysoký počet orgánů státní správy pro povolování staveb. „Dále je nutné zvýšit mizivé financování obecní výstavby a podpořit výstavbu takzvaného třetího sektoru, neziskového, družstevního či participativního bydlení. Například ve Vídni či Curychu tvoří tento segment významný podíl dostupného bydlení,“ zdůraznil Komárek.

Upozornil také na to, že Praha v posledních letech hospodaří s miliardovými přebytky, investuje poměrně málo a zdanění nemovitostí tvoří méně než půl procenta daňových příjmů.

„Je to velmi nízké číslo v mezinárodním a národním porovnání a Praha má kompetence, jak zvýšit své příjmy. Vyšší zdanění lukrativních nemovitostí může přispět ke zpomalení růstu cen nemovitostí, snížit riziko realitních bublin, a hlavně financovat dostupné veřejné služby včetně městské hromadné dopravy,“ doplnil Komárek.

Zásadním problémem je ovšem nedostatečná bytová výstavba. Zatímco třeba ve Varšavě se podle ředitelky strategie mezinárodní developerské společnosti UDI Group Marcely Fialkové ročně postaví 20 až 25 tisíc nových bytů na 1,7 milionu obyvatel, v Praze jsou to jen tři až pět tisíc bytů na 1,5 milionu lidí.

Tím, že se v Praze málo se staví, je nové bydlení extrémně drahé. „Ceny nových bytů se pak podepisují na cenách starších bytů, protože jistý poměr mezi cenami nových a starších je na všech trzích, a to se dále odráží na cenách pronájmů. Investoři, kteří kupují bydlení, ať nové, nebo starší, na pronájem, ho umořují z nájemného“ vysvětlila Fialková.

Vzhledem k tomu, že investici do nového bytu ve Varšavě lze podle ní provést za polovinu oproti Praze, tak si tam může investor dovolit nechat nájemné nižší a za několik let to bohatě splatí i s reinvesticemi do rekonstrukce a udržení standardu bytu.

„Ale v Praze kupujete byt dvojnásobně draho, takže musíte stanovit nájemné mnohem vyšší, abyste tu investici splatil. To je důvod, proč se nájemné v posledních letech tak dramaticky zvedlo,“ dodala.

Nedostupnost bydlení, kdy ceny bytů a nájmů rostou rychleji než mzdy, je v Praze podle expertů problém už skoro deset let a stále se prohlubuje. Na nedostupnost naráží především mladé rodiny, které si nemohou dovolit vlastní bydlení, a poté obecně nízkopříjmové domácnosti, senioři a mladí lidé.

Řešení krize nedostupnosti bydlení musí být podle architekta Jakuba Nakládala komplexní. „Musíme podpořit nejen komerční výstavbu, ale diverzifikovat trh i netržními modely bydlení, jako je obecní, družstevní nebo nezisková výstavba. V zahraničí je běžné po developerech požadovat také podíl dostupného bydlení, například třicet procent,“ upozornil.

Podle Vojtěcha Kubáta z ministerstva pro místní rozvoj je klíčové, aby se v celém Česku podařilo rozjet výstavbu dostupných nájemních bytů ve velkém.

„Praha se o toto v posledních letech snaží. Proto například vznikla Pražská developerská společnost, která chystá stavbu asi osmi tisíc městských bytů. Ministerstvo se podobné aktivity snaží systematicky podpořit – na konci léta například spustíme nový systém výhodných úvěrů pro obce na výstavbu dostupných bytů,“ řekl.

Úřad koncem dubna oznámil, že pro města a obce vyčlení dalších 400 milionů korun na zpracování projektové dokumentace pro výstavbu dostupného nájemního bydlení. Celkově se suma navýší na zhruba 1,4 miliardy. Peníze budou z evropských zdrojů, konkrétně z Národního plánu obnovy. Žádosti se začnou přijímat koncem tohoto měsíce.

Na výstavbu dostupného bydlení stát vyčlenil pro obce 201 pozemků o celkové rozloze zhruba 73 hektarů. Nacházejí se napříč Českem. Obce o pozemky budou moci žádat bezplatně. Vláda chce hledat další pozemky například i u Správy železnic či Českých drah.

Zákonné vymezení toho, co lze považovat za dostupné nájemní bydlení, obsahuje letos schválená novela o Státním fondu podpory investic. Ten bude moci financovat vznik nájemních bytů s nižším než tržním nájemným.

V dostupném bydlení poskytovaném například státem, kraji a obcemi nemá nájemné v prvním roce přesáhnout částku vypočtenou z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu. Zároveň bude muset být nižší než srovnatelné obvyklé místní nájemné. V dalších letech se dostupné nájemné může zvyšovat o inflaci, ale nejvýše o čtyři procenta ročně.

Na dostupné bydlení by mohly dosáhnout domácnosti bez vlastního bydlení do určité výše čistého příjmu, oběti domácího násilí nebo lidé v takzvaných preferovaných profesích. Patří k nim zdravotníci, učitelé, policisté, záchranáři a pracovníci v sociálních službách.

Stát bude moci poskytnout podporu sektoru dostupného nájemního bydlení do roku 2030 ve výši až 12 miliard korun. První tři roky bude zajištěno financování z Národního plánu obnovy.

„V mainstreamu se stále opakuje, že největší příčinou nedostupnosti bydlení jsou pomalé povolovací procesy a na krizi se tak nahlíží především jako na technický problém. Ten je ve skutečnosti mnohem širší, hlubší a souvisí s globální ekonomikou,“ poukázal architekt Jakub Nakládal.

„Stavební řízení by se mělo zrychlit, zjednodušit a digitalizovat, ale krizi to samo o sobě rozhodně nevyřeší, především ne pro lidi s nižší než průměrnou mzdou, na které krize nejvíce dopadá. Navíc soukromí developeři přestávají stavět, když začnou klesat ceny,“ tvrdí.

„Historicky byly chybou masivní privatizace obecních bytů a pozemků a obecně jsme celou oblast bydlení svěřili soukromému sektoru a volnému trhu. Dnes pak celosvětově čelíme fenoménu financializace bydlení, kdy s bydlením zacházíme jako s finanční komoditou a největší vliv na ceny má finanční sektor. Do bydlení ukládáme úspory jako do akcií, spekulujeme na růst ceny,“ podotkl architekt.

Sami developeři upozorňují, že se v Praze velká část bytů prodává na investice. „Ty se v lepším případě pronajímají, v horším případě slouží na turistické pronájmy nebo zůstávají prázdné. „K příčinám musíme přičíst i demografické změny jako stěhování obyvatel do Prahy za prací a zmenšování domácností,“ poznamenal Nakládal.

To, že se dostupnost bydlení v české metropoli dlouhodobě dramaticky zhoršuje, jsou si dobře vědomi i na ministerstvu pro místní rozvoj.

„Důvodů je mnoho a není to jen nedostatečná bytová výstavba. Nejsilnější vliv nicméně podle různých studií má velmi vysoká investiční poptávka po bytech v kombinaci s očekáváním lidí, že jejich příjmy v budoucnu dál porostou, a tak si budou moct dovolit snáz ufinancovat vysokou hypotéku. V případě ryze nájemních cen je vinna především malá nabídka nájemních bytů a nedostupná alternativa v podobě obecního bydlení,“ popsal specialista dostupného bydlení při ministerstvu Vojtěch Kubát.

Obecních bytů je v Česku po privatizačních vlnách jen velmi málo – například v Praze zhruba 30 tisíc, což jsou jen čtyři procenta jejího bytového fondu. „Až v posledních asi sedmi letech zjišťujeme, že nám obecní byty velmi chybí, a potřebovali bychom jich násobně více,“ uvedl.

Podle Kubáta ale neexistuje jeden samospásný nástroj. „Z dat a výzkumů víme, že nejefektivnější je především vysoká nabídka dostupných nájemních bytů. To pomáhá především domácnostem, jež jsou vysokými cenami na trhu postiženy nejvíce. Pokud je dostupných bytů hodně, mají i schopnost moderovat vývoj na volném trhu – to se dlouhodobě daří například Vídni nebo v Dánsku,“ podotkl.

Důležité jsou podle něj ovšem i vhodné a flexibilní podmínky pro výstavbu – což začíná u územního plánování, pokračuje přes chytré stavební předpisy a končí u povolování. Proto ministerstvo podle Kubáta kromě reformy stavebního zákona prosadilo také modernizaci stavebních předpisů. „To v některých případech zlevní výstavbu bytů i o vysoké stovky tisíc. Připravuje se také komplexní reforma systému územního plánování,“ doplnil.

Kromě toho je důležité dostat na trh také dlouhodobě neobydlené byty, kterých podle odhadů mohou být v Praze řádově stovky.

„To se dá udělat dvojí cestou – buďto přes vyšší zdanění, nebo přes pobídky. My jsme se na ministerstvu rozhodli jít druhou cestou. Proto v zákoně o podpoře v bydlení navrhujeme systém garancí pro vlastníky, pokud svůj byt pronajmou domácnosti v bytové nouzi,“ dodal Kubát.

Česko by podle architekta Nakládala mělo zvýšit ochranu nájemníků. „Měli bychom podpořit dlouhodobé nájemní smlouvy a pronajímání za nižší než tržní ceny, například formou daňových úlev. Daně z nemovitosti by měly být vyšší, a především progresivní s antispekulačními mechanismy, například pro nevyužívané nemovitosti. V daňovém mixu můžeme naopak snížit zdanění práce,“ uvedl.

V posledních letech podle něj Praha sice zavedla několik nástrojů, které mají potenciál situaci zlepšit, jako je metodika kontribucí developerů, městská nájemní agentura nebo vznik městského developera.

„Je nicméně třeba tyto kroky výrazně posílit a doplnit dalšími opatřeními a finanční podporou na státní i místní úrovni,“ dodal Nakládal.