Hypotéky zlevní jen kosmeticky, upozorňuje ekonom

Pražští developeři loni očekávali, že letos by se hypoteční sazby mohly snížit ke třem procentům. To se očividně nenaplní. Čím to?

Taková očekávání nebyla realistická. Z důvodu vysoké inflace bylo patrné, že úrokové sazby zůstanou na vyšší úrovni po delší dobu. K sazbám, které zde byly před rokem 2021, se jen tak rychle opět nedostaneme.

Poslední údaje naznačují, že hypoteční sazby mírně klesají, ale stále zůstávají na jedné z nejvyšších úrovní za poslední dvě dekády. Případný pokles sazeb do konce letošního roku bude velmi kosmetický.

Nicméně trend poklesu by měl pokračovat i v příštím roce, kdy bude sazby snižovat i Česká národní banka. Hypoteční sazby však nejsou přímo navázány na sazby ČNB, a budou tak klesat pomaleji než samotné sazby centrální banky.

Někteří čtenáři na serveru Novinky.cz píší, že je dobře, že se cena peněz drží na úrovni šesti sedmi procent ročně, a že vlastně vzhledem k inflaci jsou hypotéky pořád levné. Banky ale přece hypotéky neprodávají pod cenou, i když by to tak mohlo vypadat, když je inflace přes osm a hypoteční úroky jsou kolem šesti procent…

Ano, reálné úrokové sazby jsou negativní. Meziroční inflace je stále vyšší než úrokové sazby. Současná vysoká úroveň hypotečních sazeb je však pro řadu domácností velmi restriktivní a neumožní si vzít hypotéku v plánové či potřebné výši, i kdyby ji z pohledu záporné sazby považovali za atraktivní.

Pro lidi jsou problém ceny nemovitostí. I když někde byty zlevnily, tak pořád ne dost. Navíc cenová mapa na Sreality.cz ukázala, že třeba v centru Brna o zlevňování bytů nemůže být řeč. Zdá se, že to je spíš jen cenová korekce. Co by mohlo zlevnit byty?

Podle nejaktuálnějších údajů Českého statistického úřadu ceny starších bytů ve druhém čtvrtletí meziročně klesly o čtyři procenta. Jedná se o první meziroční pokles od konce roku 2013. Za posledních deset let se ovšem ceny bytů téměř ztrojnásobily. Nárůst cen nemovitostí vůči příjmům domácností patřil v Česku mezi nejvyšší v rámci vyspělých zemí.

Ceny nemovitostí se tak s trochou zjednodušení dostaly na úrovně řady západních zemí, akorát příjmy tuzemských domácností jsou stále výrazně nižší.

Jak je to možné?

Tento vývoj je důsledkem toho, že úrokové sazby byly dlouhodobě nízké a lákaly více investorů do nemovitostí. Dále je u nás dán značnou oblíbeností nemovitostí jako investice. Naproti tomu je velmi špatná nabídka nemovitostí způsobena dlouhými stavebními procesy, což je důsledek našeho špatného stavebního zákona.

Zlepšení je prozatím v nedohlednu. Politické elity dlouhé roky nejsou schopny ani poupravit stavební zákon, natož se domluvit na jiných řešeních.

Už léta se u nás mluví o bytové krizi. Opravdu je to ale krize, když drtivá většina obyvatel má kde bydlet, a velká část ve vlastním?

Pro mladou generaci bezesporu ano, protože bude mít potíž si vzhledem ke svým příjmům pořídit své bydlení a cesta nájmů bude také komplikovanější. Tržní nájemné bude také spíše postupně růst.

Ukazatele cen nemovitostí vůči průměrným příjmům domácností a jeho porovnání se zahraničím však jasně indikuje, že je zde problém. Otázkou času zůstává, kdy začne v populaci vytvářet větší pnutí ze strany mladé generace.

Navzdory tomu, že teď jsou drahé nemovitosti a hypotéky, platí pořád, že počet klientů, respektive hypoték v selhání je proti půjčenému objemu relativně malý?

Podíl špatných úvěrů u hypoték se stále nachází poblíž svých historicky nejnižších úrovní 0,6 procenta, což ukazuje, že platební morálka domácností zůstává v souhrnu stále velmi dobrá.

Průměrná mzda za posledních pět let vzrostla o třetinu, a poskytla tak určitý polštář pro pokrytí vyšších nákladů domácností včetně růstu hypotečních splátek, pokud domácnost musela svou hypotéku refinancovat.

Pro ilustraci: u hypotéky ve výši kolem tří milionů korun znamená zvýšení sazby z původních dvou procent na šest nárůst splátky o zhruba 6500 korun měsíčně.