Dostupnější byty díky penzijním fondům nečekejte, varují experti. Peníze nebude za co utratit

Podle odborníků je problém už v základním předpokladu, že k dostupnějším bytům pomůže, když na trh přiteče více peněz. Kapitálu přitom mají čeští developeři a realitní investoři dostatek, což je vidět i na jejich aktivitě v posledních letech.

„Zvýšené investice do rezidenční výstavby neřeší hlavní příčinu nedostupnosti bydlení, kterou je zdlouhavý povolovací proces, kdy povolení nového projektu trvá 10 až 15 let,“ konstatoval Pavel Kliment, partner KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.

Stanjura přišel s návrhem na větší zapojení penzijních fondů počátkem února. Prosadit jej chce skrze zákon o podpoře bydlení, který v Poslanecké sněmovně prošel druhým čtením.

„Pozměňovací návrh neřeší zvýšení dostupnosti bydlení a jeho aktuální problémy na straně nabídky, řeší spíše poptávku a financování. Tam ale v současné době zásadní problémy nejsou,“ uvedl Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Nicméně vítá, že návrh do odvětví alespoň přivede další institucionální pronajímatele.

Právě po tom dlouhodobě volají společnosti, které se nájemním bydlením zabývají. Od zapojení penzijních fondů si slibují rozhýbání rozvíjejícího se trhu, kterému v Česku z historických důvodů dominují individuální hráči. Nejčastěji jde o lidi, kteří činžovní domy získali v restitucích nebo je zdědili.

Asociace penzijních společností odhadla, že v následujících letech by mohly důchodové fondy investovat do nájemních projektů zhruba dvacet miliard korun.

Například zakladatelka poradenské společnosti BTR Consulting Zuzana Chudoba se domnívá, že peníze mohou k dostupnějšímu bydlení přispět už jen proto, že díky nim se na trh dostane více bytů. Podobnou vizi mají i vládní politici.

Zástupci asociace ale upozorňují, že výše investic bude záviset mimo jiné na tom, zda bude na trhu dostatek atraktivních nemovitostí nebo příležitostí k nové výstavbě, kterou by fondy mohly zafinancovat.

To je podle Klimenta velké riziko, které vizi dostupnějšího bydlení ohrožuje. „S největší pravděpodobností nastane situace, kdy prostředky penzijních fondů nebude možné v plánované výši do výstavby bytů investovat,“ doplnil.

Kliment dodává, že jen v Praze chybí aktuálně zhruba 50 tisíc bytů. V celém Česku by se podle něj k uspokojení poptávky muselo ročně stavět asi 47 500 bytů. Tomu se tempo výstavby ani zdaleka neblíží, loni jich vzniklo dokonce jen lehce přes 30 tisíc.

„Pokud se nezjednoduší legislativa a výrazně se neurychlí výstavba nových bytů, větší objem kapitálu od penzijních fondů bude pouze bojovat o omezenou nabídku,“ upozornil Václav Matoušek, šéf německé pobočky developera HB Reavis.„Pravděpodobně by to nevedlo ke zlepšení situace s nájemním bydlením, ale jen ke zdražování nemovitostí a způsobilo by to ještě větší nedosažitelnost vlastního bydlení,“ dodal.

Podporovatelé návrhu argumentují zkušenostmi ze zahraničí. Inspiraci v cizině zmiňoval během sněmovní debaty například poslanec ODS Jiří Havránek.

Penzijní fondy bývají ve světě skutečně významným hráčem na realitním trhu. Byty vlastní a pronajímají mimo jiné v Německu nebo Rakousku. V Česku je nejvýznamnějším institucionálním majitelem bytů švédská firma Heimstaden, která zhodnocuje peníze tamních obyvatel spořících si na penzi.

Podle Matouška je ale zásadní rozdíl, že Německo nebo Rakousko jsou již rozvinuté nájemní trhy, kde roky fungují jasná pravidla určující vztahy mezi pronajímatelem a nájemníkem. Zároveň je v těchto státech nastavený systém podpory, který developerům a investorům usnadňuje život.

„Investice velkých hráčů, jako jsou penzijní fondy, tam často provází cílená politika státu či obcí: rychlejší povolování, vyčlenění pozemků nebo daňové pobídky pro projekty zaměřené na nájemní bydlení. V českém kontextu nevidím přínos nového kapitálu od penzijních fondů, pokud by zároveň nedošlo k urychlení a zjednodušení výstavby a k posílení jistot pro nájemníky,“ konstatoval Matoušek.

Vláda slíbila, že se urychlením výstavby v Česku bude zabývat. Například podle ministra financí Stanjury by měly mít projekty dostupného nájemního bydlení prioritu. Stavební úřady by je tedy měly v budoucnu vyřizovat přednostně.