Ceny bytů klesnou, stačí víc stavět

Na všech zahraničních trzích, kde podnikáme, je velmi silná konkurence a na trhu daleko víc projektů, firem a v konečném důsledku také bytů. Konkurence se vzájemně drží na uzdě. To v Praze není. Loni tady úřady povolily do výstavby 3200 bytů v bytových domech, a to je samozřejmě zcela nedostatečné, ve Varšavě to je mnohonásobně více.

Na otevřeném trhu nemusíte vědět, kdo sedí na radnici. Prostě koupíte pozemek, v souladu s územním plánem připravíte projekt a můžete se spolehnout, že ho ve lhůtách úřady projednají a povolí. Ve Varšavě máme zkušenost s naší stavbou, kde jsme 20. listopadu podali žádost o stavební povolení a 31. prosince jsme ji obdrželi. Na první etapu projektu o tisíci bytech jsme tak na povolení v rámci jednostupňového řízení čekali šest týdnů. V Praze by to trvalo šest let, a to ještě v lepším případě.

Na povolení čekají desetitisíce bytů, na trh jich však jde jen minimum. Pro tak velké město, jako je Praha s 1,5 milionu obyvatel, jsou jednotky tisíc nových bytů ročně strašně málo. A nestalo se to jen loni, děje se to v podstatě už 10 let, a tak je tu neuspokojená poptávka z těch minulých let. Nový stavební zákon by se měl postarat o to, že se ty desetitisíce bytů, které čekají v nekonečném povolovacím procesu, na trh dostanou ne za deset ani pět let, ale nejpozději do roka. Pořád to není do šesti týdnů jako v Polsku, ale je to pokrok. Pokud ale nová vláda zákon znovu změní, tak se nemusíme dočkat zlepšení.

Ponechání stavebních úřadů na obcích není k lepšímu. Obce mají výstavbu na svém území ovlivňovat v úrovni územního plánování. Samotné povolování se má ale odehrávat v režimu nezávislé státní správy. Každý majitel pozemku má právo, aby o jeho projektu rozhodoval nezávislý úředník. To se samozřejmě neděje, pokud ten úředník je zaměstnancem obce a ta je také účastníkem řízení.

Rozhodování nemá být ovlivňováno politiky, kteří právě teď řídí obce. Příští rok je bude řídit někdo jiný a ten bude mít jiný zájem. Je to obrovský korupční prostor, který nás dostal tam, kde jsme s povolováním staveb nyní – mezi rozvojové státy. Pokud se chce nová vláda chovat čistě ve prospěch starostů, je to pro mě velké zklamání.

Stát ani obce většinou ne­umějí stavět. To už jsme viděli na mnoha příkladech, naposledy na Černém Mostě, kdy se Praha dostala se stavebními náklady projektu dokonce nad tehdy běžnou tržní prodejní cenu, a nakonec ten projekt musela odpískat. Stavět dostupné byty, to je umění svého druhu. Musíte mít know-how, jak navrhnout dispozice bytů, aby fungovaly, a zároveň abyste efektivně vytěžil tu hmotu objektu, kterou máte k dispozici.

Dnes stojí každý m2 bytu v Praze v průměru 125 tisíc korun. Za tři m2 bytu, které nezkušenému architektovi vyjdou navíc třeba v předsíni, si můžete koupit auto. Navrhovat dispozice bytů efektivně zdaleka neumí každý architekt. Tak jako cokoli jiného to obvykle umějí lépe dělat ti lidé, kteří s tím mají mnohaleté každodenní zkušenosti, a to jsou architekti, kteří se celá desetiletí specializují na práci pro developery.

Stát už prezentoval, že chce budovat dostupné bydlení formou PPP projektů. Je dobře, že si uvědomil, že to nemůže dělat sám, ale ve spolupráci se soukromým sektorem. Měl by ale vytvořit nejen metodiku, a tu dát do rukou obcím, aby uměly vysoutěžit koncesionáře, hlavně by ale měl vybrat nějaké prověřené dostupné projekty bytových domů. Jejich podrobnou projektovou dokumentaci by pak obcím nabídl a obce by si vybraly dům, projektant by ho jen zasadil do konkrétního pozemku a obec by již mohla soutěžit třeba jen stavební firmu. To by teprve přineslo konkurenci a výstavbu za zajímavé ceny. V regionech by se mohly zapojit místní stavební firmy.

Nabídli jsme před rokem Praze a státu řešení, které by mohlo být rychlou cestou k dostupným bytům. Jde nám o to, ukázat, že stavět za tyhle ceny jde i u nás. Žijeme tady totiž v představě, že to nejde. Ale uvědomte si, že se stejnými náklady, jako mají naši kolegové v Praze, prodáváme v Polsku byty za 55 až 65 tisíc korun za metr čtvereční, tedy za polovinu pražských cen, a máme tam přitom ještě 20procentní marži. Takže jde to, dokonce i v komerčním režimu.

A šlo by to i tady v Čechách, jen by obce musely skutečně chtít. My se většinou setkáme s tím, že jsou městské části naší nabídkou nadšené, ale ztroskotá to na neuvěřitelné byrokracii a složitosti toho procesu, který to na straně obce provází. Zrealizovat u nás cokoli ve spolupráci obce se soukromým sektorem je dnes v podstatě nemyslitelné. To je to, co se musí změnit. My to zatím nevzdáváme. Chceme tak vlastně pomoci zkultivovat náš domácí trh, který je paradoxně dnes nejméně transparentní ze všech, kde podnikáme.