Analýza: Airbnb v Česku je byznys, na který doplácíme všichni

Pro detailnější mapu klikněte ZDE.

Pro představu, jak moc je nabídka krátkodobých pronájmů v Praze vysoká a jak se vyvíjela v čase, jsme připravili unikátní interaktivní mapu na základě nejčerstvějších dat z listopadu 2019: každý bod odpovídá jedné konkrétní nabídce inzerované na webu Airbnb. Po najetí myši na vybraný bod se zobrazí typ ubytování, dostupnost do roka, minimální délka pobytu stanovená pronajímatelem a cena za noc. Kliknutím na legendu pak můžete filtrovat celé byty nebo pokoje. Mapa zachycuje více než 14 tisíc bodů, doporučujeme ji zvětšit a přiblížit zoomem.

„Ahoj, jmenuju se Klára, je mi 25 let a žiju v Praze, magickém městě střední Evropy.“ Klára o sobě dále píše, že miluje přírodu a dobré jídlo a nedávno propadla běhání. V roce 2008 se zaregistrovala na webu Airbnb (kde neaktualizuje svůj věk) a nabízí možnost ubytování v Praze.

Nesdílí však žádné vlastní bydlení, což byla původní myšlenka této platformy, ale nabízí návštěvníkům Prahy rovnou 70 volných bytů, kde se mohou ubytovat. Klára totiž pracuje pro realitní společnost a spolu s týmem „nadšených studentů“ se stará o hosty, kteří těchto služeb využijí.

Když si některé z jejích nabídek rozkliknete, zjistíte, že není možné pronajmout si byt na období delší než tři týdny. Podle kalendáře sice byt obsazený není, ale majitel vám to jednoduše neumožní, i kdybyste přistoupili na cenu mezi 2 a 5 tisíci Kč za den.

A právě takových nabídek je nyní na pražském trhu více než klasických dlouhodobých pronájmů. Iniciativu hlavního města problém řešit však poslanci těsně před Vánoci „zařízli“.

Druhý graf pak zobrazuje skladbu bytů nabízených ke krátkodobým pronájmům. Celých 90 % tvoří garsoniéry a jedno- a dvoupokojové byty, tedy ty, které jsou na standardním realitním trhu cenově dostupnější. A právě těch se v Praze nedostává.

A do třetice – vytíženost bytů (poměr rezervací k celkovému počtu dnů, kdy jsou dostupné na trhu) je v porovnání s jinými vybranými městy enormně vysoká, skoro 50 %, což se projevuje mimo jiné právě velmi častým střídáním hostů v místech, která na takový ruch nejsou uzpůsobena.

Pokud bydlíte v sousedství některého z bytů, který nabízí výše citovaná Klára, je dost možné, že se vám vrší nepříjemné zkušenosti. „Jsme vlastníky bytu na Praze 2, v němž také žijeme. V současnosti se u nás v domě pronajímají tři byty. Jeden soused, zbylé dva nadnárodní firmy s rusky hovořícími vlastníky, které mají takových bytů po Praze desítky,“ říká Petr Hovorka. Jméno je redakčně pozměněno s ohledem na přání respondenta zůstat v anonymitě. Připouští, že většina hostů v pronajímaných bytech se chová standardně, ale i tak je nepříjemné potkávat v domě pořád cizí lidi. „Zdaleka největší problém jsou pak ti, kteří přijeli za levným alkoholem, drogami a prostitucí,“ vypráví Hovorka.

V takových případech pak není výjimečné, že vám někdo přiopilý v noci bouchá na dveře a pokouší se je odemknout, protože si nezapamatoval číslo bytu, jejž si pronajal. Na schodech nacházíte plechovky od piva, stává se, že hosté házejí z oken skleněné lahve, výtah věčně blokuje skupina lidí s hromadou kufrů, v barevně odlišených popelnicích je netříděný odpad a v noci se nevyspíte kvůli bujarému halekání.

Máte-li v sousedství podobných bytů víc, vaše kvalita života významně klesla. Nemáte si s kým vytvořit sousedské vazby, nikdy nevíte, koho zítra potkáte na chodbě, a pokud bydlíte v nájmu, ještě platíte stále víc.

„Mám centrum Prahy velmi rád, ale v poslední době uvažujeme, že se odtud odstěhujeme,“ naznačuje Hovorka. „Kromě nepředvídatelných hostů v sousedství nám vadí i to, že z centra mizí naše oblíbené obchody, a také proto, že se to tu docela strašidelně vylidňuje. Mnoho našich známých se odsud už odstěhovalo. Až zase bude někdo tvrdit, že si majitel může se svým bytem dělat, co chce, může si zkusit strávit pár nocí u nás v domě.“

Experti pak popisují jev zvaný gentrifikace: v souvislosti s masivním rozvojem krátkodobého ubytování zejména v centrech měst dochází k navyšování cen nájemného pro rezidentní obyvatele, pociťování nedostatku bytů pro standardní bydlení a v konečném důsledku k vytlačování rezidentů z městských center na periferii.

Airbnb coby někdejší kalifornský start-up přišel s nápadem sdíleného bydlení před více než 11 lety a svou činnost zahájil pod názvem AirBed & Breakfast. Ani sami zakladatelé podle všeho neplánovali pokřivit trh s realitami. Firma dodnes tvrdí, že nikdy neopustila původní myšlenku sdíleného bydlení a že bez povolení k provozování krátkodobých pronájmů musí být přes portál možné pronajímat jen jednotlivé pokoje. Celé byty pak pouze v případě, že je jejich trvalí majitelé či podnájemci dočasně sami nepotřebují, například když jsou na dovolené.

Ostatně tato původní myšlenka sdílet svůj domov má podle studie trojice amerických ekonomů Kyla Barrona, Edwarda Kunga a Davida Proserpia na růst cen na realitním trhu vliv naprosto minimální. Krátkodobé ubytování pomáhá jako přivýdělek hostitelům a na druhé straně i hostům, kteří přijeli na delší čas, ale ještě se nestihli v novém místě rozkoukat. Než si člověk najde práci a sežene dlouhodobý pronájem, Airbnb poslouží velmi dobře.

Viditelnější nárůst cen nájemného se objevuje ve chvíli, kdy se z krátkodobých pronájmů stane byznys realitních a správcovských společností. A tady se Airbnb dostalo zcela mimo původní plány a Praha i mnoho dalších světových metropolí má problém.

Airbnb nabízí pronájmy krátkodobě, weby Sreality a Bezrealitky pronájmy dlouhodobé. Historické centrum zahrnuje území Starého Města, Josefova, Nového Města, Malé Strany a Hradčan.

Hlavní město v současné době eviduje na svém území zhruba 700 tisíc bytových jednotek. Z toho 94 %, tedy 658 tisíc bytů, je v soukromém vlastnictví. Další 4 %, tedy 35 tisíc bytů, jsou svěřena městským částem a 1 %, asi 7 tisíc bytů, spravuje hlavní město. Nedostatek nemovitostí v pražském bytovém fondu pak žene nahoru prodejní ceny i nájmy.

Na trhu Airbnb a podobných platforem se objevují byty v soukromém vlastnictví. Podle analýzy společnosti Colliers International nabízí 69 % hostitelů více než jeden byt, většina z nich nenabízí turistům vlastní domácnost, ale byty, které si opatřili za komerčním účelem. Těch, kteří pronajímají nevyužitý pokoj nebo i celý byt před dlouhou dovolenou, je výrazně míň.

Skoro 80 % těchto nabídek pak tvoří právě celé byty určené pro byznys, zatímco skutečné sdílené bydlení je vytlačeno na pouhých 18 %.  Zbývající necelá 4 % nabídek Airbnb v Praze tvoří hotelové pokoje, ovšem při bližším pohledu se často jedná nikoli o pokoje, ale o celé byty, kde firmy hostům nabízejí hotelový servis, jako je snídaně, doprava z letiště a podobně.

Byznys s krátkodobými pronájmy utvářejí realitní a správcovské společnosti. Některé se na webu Airbnb registrují pod více profily, takže nevyšplhají vysoko v celkových žebříčcích a nebudí tak velkou pozornost.

V galerii, kterou jsme sestavili na základě dat Airbnb, najdete firmy, které pod jednotlivými profily nabízejí nejvíce bytů. Jenom 17 těchto společností momentálně drží na trhu 1135 bytů určených výhradně ke krátkodobým pronájmům. Tři z nich své nabídky na Airbnb v nedávné době deaktivovaly a přesunuly se na konkurenční web Booking.com a na další obdobné platformy.

„Krátkodobé ubytování v metropoli podléhá kritice z důvodu narušování pořádku, nedodržování pravidel majiteli bytů či vlivu na trh s bydlením,“ upozorňuje ve svém stanovisku pražský magistrát.

Ten navíc prostřednictvím analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy zjistil, že „disponibilní nabídka v rámci segmentu krátkodobého pronajímání bytů svým rozsahem převyšuje disponibilní nabídku bytů určených k dlouhodobému pronájmu, a to nejenom v historickém centru, ale i v rámci celé Prahy“. Jinými slovy: bytů ke krátkodobému pronájmu je aktuálně na trhu víc než bytů k pronájmu dlouhodobému.

Způsob, jak turisticky atraktivní město udržet uklizené a v zachovalém stavu, představuje výběr turistických poplatků. Z těch pak samosprávy hradí úklid veřejných prostranství a obnovu památek nebo údržbu hromadné dopravy. Netýká se to jen Prahy, ale například i velmi vyhledávaného Českého Krumlova a lázeňských měst.

Letos v létě poslanci umožnili navýšit tyto poplatky, které si obce mohou odstupňovat podle svého uvážení a aktuálních potřeb. Jenže uhlídat hromadné ubytovací zařízení je něco jiného než krátkodobé pronájmy Airbnb. Firmy, které využívají těchto platforem k podnikání, tyto poplatky mnohdy vůbec nehradí.

Pražský magistrát proto s Airbnb vyjednal, že si předají informace, a firma by jednak tyto poplatky vybrala napřímo od podnikajících subjektů a jednak by je pak ona sama uhradila do městské kasy. Podle odhadů by tímto způsobem Praha získala 100 milionů korun, které jí nyní unikají.

Tento návrh ale Sněmovnou neprošel a stejně dopadla i čerstvá snaha, aby obce mohly stanovit období, ve kterém je pronajímání bytů přes Airbnb zakázáno, a předcházet tak nepřetržitému přívalu turistů do míst, která velkému ruchu nejsou uzpůsobena a která využívají rezidenti k trvalému bydlení.

Poslanci ANO, ODS, SPD, KSČM a ČSSD ve středu 18. prosince novelu živnostenského zákona neschválili. A tak zatím setrvává status quo, který lze ilustrovat následovně: dva sousední byty v soukromém vlastnictví, jeden z nich majitel využívá k vlastnímu bydlení, ve druhém se naopak majitel vůbec nezdržuje a využívá jej pro podnikání s krátkodobými pronájmy. Vlastnická práva rezidenta jsou podnikáním druhého majitele omezena a jeho kvalita života je snížena, jak popisujeme výše.

A nesmíme zapomenout ani na podnikatele v oblasti krátkodobých ubytování: hoteliéři či majitelé penzionů na aktivity Airbnb doplácejí, avšak zmíněné turistické poplatky platí. Zatímco krátkodobý pronájem bytů či pokojů lze snadno spustit v podstatě ze dne na den, otevřít hotel nebo penzion trvá výrazně déle.

Podle odhadů poradenských firem Deloitte a Cushman & Wakefield pak je předpokládaný růst hotelových kapacit v Praze do roku 2025 zhruba 5 %, zatímco krátkodobé pronájmy mohou narůst až o desítky procent. Deloitte pak upozorňuje, že vytlačování obyvatel se rozšíří z jádra Prahy i do širšího centra.

Naše hlavní město je v turistických průvodcích označováno jako romantické místo v samém srdci Evropy a to se odráží na jeho návštěvnosti. Aktuální návštěvnost se pohybuje kolem 8 milionů ročně a expertní odhady říkají, že do roku 2025 bude hostů každoročně i nadále přibývat zhruba o 300 tisíc.

Zájem turistů o ČR roste v posledních letech ze dvou základních důvodů, jimiž jsou ekonomická konjunktura a bezpečnost. Lidé si mohou dovolit více cestovat a celkově utrácet a zároveň je Česko jednou z nejbezpečnějších zemí na světě.

V hlavním městě pak turisty tradičně láká historická architektura, ale také zážitky, často spojené s pitím alkoholu, kvůli čemuž se o Praze mluví jako o hospodě Evropy. Romantická představa staré Prahy je dávno minulostí. Turisticky atraktivním místům dominují obchody se sklem a různými suvenýry, které mnohdy nemají s Prahou vůbec nic společného.

Otázkou zůstává, zda město (za pomoci zákonodárců) najde sebevědomí tolik se nepodbízet turistům a zda se mezi prioritami objeví i významnější zájem o to, v jakých podmínkách zde lidé trvale žijí. Vylidněný skanzen v centru města by nakonec mohl přestat být atraktivní i pro mnoho návštěvníků.