Průlom: Investice nájemníka do bytu nemohou zvýšit nájemné

Toto závazné stanovisko vynesl počátkem května ve svém rozsudku, který má Právo k dispozici, Nejvyšší soud (NS). NS se zabýval sporem o výši nájemného mezi společností Residomo (bývalé RPG Byty) a nájemníkem jejího bytu, patřícího kdysi OKD v Karviné-Novém Městě, Petrem Kročilem.

Muž, který v bytě žil od roku 1987, nesouhlasil se skokovým navýšením nájemného o cca 1700 korun a případ nakonec skončil u soudů.

Podle některých Právem oslovených odborníků je verdikt, který dává víceméně za pravdu Kročilovi, přelomovým anebo minimálně jednoznačným rozhodnutím, jak by do budoucna měly postupovat v obdobných sporech obecné soudy.

Nejvyšší soud 3. května zrušil původní pravomocný rozsudek ostravského krajského soudu, podle něhož je při stanovení obvyklé výše nájemného třeba zohlednit i úpravy, které v bytě provedl na své náklady žalovaný nájemník. Krajský soud Kročilovi v břez­nu 2015 zvýšil nájemné o cca 700 korun.

„Takový závěr odvolacího soudu není správný. Tyto úpravy, provedené na náklady nájemce, nemohou nájemné zvýšit, ale ani snížit,“ vyjádřil 3. května jasné stanovisko senát NS vedený soudkyní Pavlínou Brzobohatou. Pořídil-li si vybavení bytu, jakým jsou například kuchyňská linka či vestavěné skříně, nájemník na své náklady, není podle soudu důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu.

„Nejde o součást nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu (např. nové podlahy – pozn. red.), a o drobných opravách, které nájemce se souhlasem pronajímatele provedl v bytě na své náklady a které zvýšily jeho užitnou hodnotu,“ podotkla Brzobohatá. Doplnila, že tyto investice následně řeší nájemník s majitelem bytu až při skončení nájemní smlouvy, kdy od něj může požadovat protihodnotu toho, o co se cena bytu zvýšila.

Zároveň však upozornila na to, že se do konečné částky při vypořádání mezi oběma smluvními stranami musí odrazit i to, že v průběhu obývání bytu nájemníkem došlo ke „znehodnocení“ jeho investic. Zjednodušeně řečeno, že nájemník si v bytě užíváním nakoupeného vybavení své tzv. odbydlel, a tedy jeho cenu snížil.

„Nájemník pan Kročil podobně jako tisíce dalších nájemníků bytů RPG investoval do opravy bytu, který byl původně v havarijním stavu, na své náklady stovky tisíc korun. Podle původního rozhodnutí krajského soudu je tak byt v lepším stavu a nájemník má za něj platit vyšší nájem. Tuto nesmyslnou argumentaci ale NS nyní zamítl,“ podotkl k verdiktu šéf Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ Roman Macháček.

Podle něj nynější „přelomové rozhodnutí“ NS jednoznačně dokládá, že Krajský soud v Ostravě při určování místně obvyklých nájmů v případech nájemníků bytů OKD systematicky a dlouhodobě chyboval, když mimo jiné odmítal přihlížet k tomu, zda byt zhodnotil opravami pronajímatel, či naopak jeho nájemce. Došlo tak prý k přímému poškození nájemníků bytů RPG.

„V podobné situaci jako nájemník Kročil byly a jsou tisíce nájemníků bytů RPG. Jsou nuceni platit vysoké nájmy za byty často v havarijním stavu (jako by byly vlastníkem plně opraveny), kde vlastník za desítky let vyměnil maximálně okna, a většinu oprav a investic tak prováděli samotní nájemníci,“ dodal Macháček s tím, že Kročilův případ je přece jen ojedinělý. Tento nájemník totiž na rozdíl od většiny ostatních měl finanční prostředky na to, aby mohl dovést spor až k Nejvyššímu soudu.

Že jde o zásadní a zároveň zcela nový pohled na určování výše nájemného s ohledem na investice nájemníků, ostatně připustil i sám Nejvyšší soud.

„Otázka, zda při stanovení výše obvyklého nájemného má být přihlédnuto i k lepšímu stavu bytu v důsledku zhodnocující investice nájemce, nebyla dosud dovolacím (Nejvyšším) soudem řešena, dovolání je proto přípustné a je i důvodné,“ uvedla k tomu Brzobohatá.

A mluvčí NS Petr Tomíček zároveň upozornil, že by verdikt měl mít dopad i na řadu dalších takových kauz. „Nejvyšší soud k tomuto rozhodnutí dodává, že nešlo o nijak ojedinělý případ, a proto je možné dané rozhodnutí zobecnit na případy obdobné,“ sdělil Právu Tomíček. Jeho verdikt by tak měl platit třeba i na spory o nájemné nejen v bytech v soukromém vlastnictví, ale i v těch obecních, jak píše v rozsudku Nejvyšší soud.

Jeho senát rozhodoval podle původní právní normy platné v době počátku sporu mezi Residomem a Kročilem z roku 2012, tedy podle tehdejšího občanského zákoníku. „Avšak i podle nového občanského zákoníku, ve spojení s Nařízením vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, by měly být podobné situace posuzovány ze stejného úhlu pohledu,“ dodal Tomíček.

Připomněl tak skutečnost, že současné právní úpravy, jako je nový občanský zákoník či zmíněné nařízení vlády, již podobné spory řeší, na což ve svém stanovisku k verdiktu NS poukázal i zástupce ombudsmanky a zároveň předseda Sdružení nájemníků ČR Stanislav Křeček.

„Současné právní předpisy (vládní nařízení č. 453/2013) stanoví, že pro stanovení nájmu je vybavením jen to, co pronajímatel poskytuje nájemci, tedy nikoli to, co si nájemce sám opatří. Rozsudek NS je tedy spíše připomenutím platné právní úpravy,“ míní Křeček. Ale i on poznamenal, že rozsudek je „skutečně přelomový“.

Podle něj se tak děje v tom smyslu, že verdikt vnáší do bytového práva alespoň na přechodnou dobu pohled, který zohledňuje situaci, kdy nájemci byty sami ze svého upravovali, a zlepšovali si tak bydlení, sice s formálním souhlasem majitelem domu (nebo státu), ale bez jeho účasti. Tato praxe se podle něj děje doteď, jenže soudy prý na to až dosud nebraly zřetel.

„Posuzovaly věc tak, jak to učinily ostravské soudy v této věci: důležité bylo, čím je byt vybaven, a nikoli kdo to pořídil. Po tomto rozsudku NS by tomu mělo být jinak,“ má jasno Křeček. V tom mu dává za pravdu i ostravský advokát Petr Langer. „I když od ledna 2014 platí na nájemní vztahy nový občanský zákoník, názor Nejvyššího soudu, že investice nájemce nemohou mít vliv na zvýšení či snížení nájmu, platí rovněž,“ konstatoval Langer.

Rozhodnutí NS, kterým vůbec poprvé řešil otázku stanovení výše nájemného s ohledem na investice nájemníka, považuje Langer za správné, a především za určující pro jiné i do budoucna. „Bylo by nespravedlivé, aby pronajímatel nájemci zvedal nájem, když souhlasil s úpravami, a tím i se zhodnocením bytu na náklady nájemce. Nemůže to být nájemci dáno k tíži,“ myslí si advokát.

Druhým dechem ale upozornil na skutečnost, o níž v rozsudku hovoří i Nejvyšší soud. Tedy že se výše nájemného bude vždy lišit podle druhu stavby, umístění domu či bytu v něm (přízemí nebo např. mezonet), je třeba rozlišovat i mezi rodinnými či panelákovými domy, mezi jejich stářím i oblastí, v níž se nacházejí.

„Nynější názor Nejvyššího soudu je sice nezávazný, protože nemáme precedenční právo, nicméně je to vodítko pro nižší soudy, jak tuto otázku dále posuzovat. A nedokážu si představit soudce, který by ho nerespektoval,“ řekl Právu Langer.

Naopak zástupci společnosti Residomo si nemyslí, že by měl nynější rozsudek NS nějaký větší dopad na obdobné spory, které s nájemníky bývalých bytů OKD řešila či stále ještě řeší.

„V žádném případě nemáme za to, že by se jednalo o průlomové rozhodnutí, neboť opravy prováděné nájemci nejsou zásadní složkou při stanovení výše nájemného, a Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí potvrdil, že takové opravy výši nájemného nezvyšují ani nesnižují,“ napsala Právu mluvčí firmy Kateřina Piechowicz.

Doplnila, že společnost Residomo verdikt NS rovněž vítá, protože prý potvrdil její argumentaci, že nelze srovnávat tržní nájmy bytů se sociálními byty měst či obcí anebo družstevními byty.