Praha ve válce developerů. Smlouvu na rekonstrukci Nádraží Holešovice musí podepsat do konce roku

„Ocitli jsme se v obchodní válce developerů,” komentuje vývoj kolem vzniku prvního společného podniku vysoce postavený pražský politik, který si nepřál být s ohledem na citlivost jednání jmenován.

O pozemky pod plánovanou stavbou se dělí hlavní město Praha, Dopravní podnik hl. m. Prahy, České dráhy, Správa železniční dopravní cesty a soukromí investoři. O majetkových vztazích v projektu již v říjnu informoval server euro.cz.

Společný podnik s Prahou by měl být založen se společností Nové Holešovice Development, kterou vlastní firma Karlín Group, jejímž vlastníkem je podnikatel Serge Borenstein. Karlín Group ještě se společností Ungelt Group je vlastníkem strategických pozemků prostřednictvím firmy Kunitz Capital.

Původně měl mít druhou půlku ve společnosti Nové Holešovice Development americký právník a podnikatel Thomas Samii prostřednictvím v Česku registrované firmy Capital Alley. To, že Samii nakonec v projektu figurovat nebude, řekl na čtvrtečním zastupitelstvu náměstek pro dopravu Adam Scheinherr (Praha sobě) a Novinkám to potvrdil ředitel DPP Petr Witowski.

Právě pochybnou vlastnickou strukturu směrem k americkému podnikateli kritizoval koaliční partner Spojené síly pro Prahu.

„Dlouhodobě považujeme za naprosto nepřijatelné, že by DPP měl vstoupit do projektu s privátní firmou, která má anonymní vlastnickou strukturu,“ kritizoval paradoxně svého koaličního partnera lídr Spojených sil Jiří Pospíšil (TOP 09). Podnikatel Samii se do projektu nakonec zapojil skrze v Česku registrovanou společnost.

Druhou firmou, která disponuje pozemky v Holešovicích, je společnost EP Properties ze skupiny EPH Daniela Křetínského. Společnost Karlín Group Novinkám potvrdila, že má s firmou českého miliardáře uzavřenou opci na 30 procent podílu, díky čemuž má právo na odkup důležitých pozemků pro to, aby k rekonstrukci a výstavbě na pozemcích mohlo dojít.

Právo na opci ale končí na konci roku 2019, a pokud do té doby nedojde k dohodě mezi Prahou a společností Karlín Group, tak možnost na předkupní právo skončí. Zároveň Karlín Group nemůže pozemky koupit dříve, než dojde ke vzniku společného podniku a vydání územního rozhodnutí.

„S ohledem na vlastnickou strukturu pozemků v okolí severního vestibulu metra, kde jediným developerem, který vlastní nebo má zajištěna práva k pozemkům bezprostředně sousedícím s pozemky DPP v této oblasti, je skupina Karlín Group v součinnosti s EPH, nepřicházela v úvahu spolupráce na realizaci záměru DPP s jiným investorem,” vysvětlil tiskový mluvčí DPP Daniel Šabík důvody, proč Praha nejednala například se společností EP Properties nebo proč nebylo vypsáno výběrové řízení a nemohly se tak přihlásit další firmy.

Právě nevypsání výběrového řízení vyvolává další pochybnosti o transparentním postupu vedení města. Kritice v této souvislosti čelí DPP a současný náměstek pro dopravu Adam Scheinherr (Praha sobě), do jehož gesce dopravní podnik patří. Výběrové řízení by podle něj nemělo smysl, jelikož jde především o dohodu s majiteli přilehlých pozemků.

O pozemky i rekonstrukci objektu má zájem i společnost CPI dalšího českého miliardáře Radovana Vítka, jehož společnost plánuje například proměnu nákladového nádraží Bubny-Zátory. Vítkova firma zároveň napadla projekt společného podniku u antimonopolního úřadu a prostřednictvím inzerátu v deníku E15 oznámila, že se obrátí i na Nejvyšší státní zastupitelství a Transparency International. Vítek Praze také nabídl, že se zúčastní případného tendru, nebo se zapojí do jednání za stejných podmínek jako konkurence, ale zaručí DPP lepší výnos.

„Na základě stávajících informací je navíc skupina CPI Property Group připravena poskytnout DPP v této souvislosti finanční plnění ve výši 100 000 000 Kč navíc nad plnění smluvené v dohodě se společností Nové Holešovice Development,“ uvedlo CPI.

Pokud tak k dohodě mezi Prahou a Karlín Group do konce roku nedojde, může se právě CPI do nových jednání zapojit.

Pochybnosti o uzavření společného podniku za současných podmínek se ozývají jak u opozice, tak od Spojených sil pro Prahu, koaličního partnera Prahy Sobě. Právě na jejich podnět si vedení Prahy od DPP vyžádalo veškeré podrobnosti k plánovanému podpisu smlouvy. A totéž žádají i opoziční zastupitelé.

Náměstek i DDP si ale za postupem stojí. „Jsme přesvědčeni, že DPP ve věci společného podniku na Nádraží Holešovice nepochybil. Společnost CPI Property Group, která projekt společného podniku napadala, nemá žádný vztah k dotčeným pozemkům. DPP je připraven plně spolupracovat s Policií ČR nebo ÚOHS, budou-li se podáními CPI Invest zabývat,” doplnil Šabík.

Schůzku s policií Novinkám náměstek Scheinherr minulý týden potvrdil, byla u něj 18. října. O co přesně se zajímala, neuvedl a skrze zadávání kontrolních auditů se snaží veškeré podrobnosti vyvracet tak, aby k podpisu smlouvy do konce roku došlo. Analýzy zpracovaly advokátní kanceláře Fröhlich & Partners a Havel & Partners.

„Obě potvrzují správnost dosavadního postupu DPP. DPP ve svém postupu v přípravě společného podniku nepochybil, všechna ustanovení v akcionářské smlouvě jsou obvyklá pro tento typ obchodu a jsou uzavřena tak, jako by je uzavíral jakýkoliv komerční subjekt. Na základě těchto analýz se domníváme, že není důvod pro změnu akcionářské smlouvy společného podniku,“ uvedl Scheinherr.

Město ještě čeká na ekonomickou analýzu, která by měla být hotová do konce listopadu, a pokud se potvrdí správnost postupu, je připraveno k podpisu akcionářské smlouvy.

Záměr na vytvoření společného podniku v roce 2018 schválilo ještě předchozí vedení v čele s Adrianou Krnáčovou (ANO). Náměstek Scheinherr po nástupu do funkce požádal o pozastavení příprav. S projektem se déle než rok seznamoval a připravil úpravy, které se týkají například toho, že podíl města ve společném podniku nesmí klesnout pod 25 procent. V původním návrhu bylo 20 procent.

Právě s podílem, který město ve společném podniku má, se pojí další vlna kritiky návrhu smlouvy. Město má mít v projektu pouze 33 procent a společnost Karlín Group 67 procent. Kvůli minoritnímu podílu ztroskotal například minulým vedením připravovaný společný podnik se společností Penta Investments na stavbu metra D. Ten tehdy zásadně kritizovali Piráti i Jan Čižinský, lídr Prahy sobě, jejíž náměstek nyní za přípravou společného podniku na Nádraží Holešovice stojí.

Podle náměstka Scheinherra i DPP je v současném návrhu akcionářské smlouvy z 25. září 2019, kterou mají Novinky k dispozici a kterou jednomyslně schválila dozorčí rada DPP, řada pojistek, které Prahu i městskou firmu v případě komplikací ochrání. Argumentují i tím, že jde o odlišnou situaci, než byl společný podnik s Pentou.

„DPP má naopak více možností než investor, jak projekt společného podniku opustit, například již v přípravné nebo po přípravné fázi. Akcionářská smlouva dává striktní termíny, kdy mají být uzavřeny další smlouvy. Pokud se nepodaří ve stanovené lhůtě tyto smlouvy a dokumenty dojednat, projekt společného podniku končí,” uvedl náměstek. Jde například o smlouvu o spolupráci.

„Další možností, kdy DPP může projekt opustit, je, pokud se nepodaří ve stanovené lhůtě získat právoplatné stavební povolení. A to vše je v době, kdy DPP do společného podniku nepřevedl ani jeden ze svých pozemků,” doplnil Scheinherr.

V tom náměstka podporuje i bývalá náměstkyně Petra Kolínská a současná členka dozorčí rady DPP. „Společný podnik s Pentou a tento jsou nesouměřitelné. Jednak rozsahem a jednak tím, co se od toho projektu slibuje. U Nádraží Holešovice nemáme ambici developovat okolí, ale chceme mít jen hezký vestibul. Jako bonus je to, že nám bude vestibul lehce vydělávat. Mně ta pravidla přijdou dostatečná,” řekla Novinkám.

Dalším kritizovaným bodem akcionářské smlouvy, paradoxně opět ze strany koaličního partnera Spojených sil pro Prahu, je cena pozemků za m2 hrubé podlažní plochy, která má být 4500 korun. Podle radní Hany Marvanové (STAN) je riziko, že budou pozemky prodány pod cenou. Podle Šabíka je cena ale výsledkem kompromisu.

„Cena představuje dosažený kompromis zohledňující například povinnost investice do modernizace vestibulu metra, princip společného podniku, kdy jeden partner zajišťuje financování celého projektu a nese tím de facto celé riziko neúspěchu, zatímco druhý partner je proti neúspěchu zajištěn nepřevoditelností pozemků a bez nutnosti spolufinancovat projekt má zajištěný podíl na jeho zisku,” uvedl Šabík.

Společný podnik na rekonstrukci stanice Nádraží Holešovice má být první vlaštovkou. Praha nemá dostatek peněz na to, aby stanice metra opravila sama, a tak se cesta spojení se soukromými vlastníky nabízí. Město do tohoto společného podniku vloží pozemky odpovídající hodnotě 33procentního podílu a soukromý investor přidá kapitál. Na základě tohoto poměru bude mít Praha poté podíl ze zisku.