Článek
Řada společenství vlastníků jednotek si stěžuje na problematické chování některých vlastníků bytů. Například ruší své sousedy. Co se s těmito lidmi dá dělat?
Ani vlastník bytu si nemůže dělat, co chce. Je povinen zdržet se jednání, kterým by zasahoval do práv ostatních vlastníků tak, že by jim podstatně omezoval či přímo znemožňoval výkon vlastnického nebo spoluvlastnického práva. To vyplývá z paragrafu 14 Zákona o vlastnictví bytů. Rovněž z Občanského zákoníku (§ 127) plyne, že každý vlastník musí respektovat tzv. sousedská práva. Je tedy povinen zdržet se všeho, čím by „nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv". Je vhodné zakotvit tyto povinnosti i do stanov společenství a případně upřesnit postup při jejich vymáhání.
Co se myslí konkrétně obtěžováním?
Může jít o hluk, pachy, vibrace apod. Není tedy například dovoleno, aby někdo v noci ve svém bytě pořádal taneční večírek a pouštěl hlasitě hudbu, pokud by to mohlo sousedy nepřiměřeně obtěžovat a podstatně omezovat výkon jejich práv, zejména práva byt užívat.
Jaké mohou být sankce za takovéto chování?
Pokud nepomůže domluva, může se postižený vlastník či společenství obrátit na soud s požadavkem, aby se určitého jednání vlastník zdržel. Pokud vlastník porušuje správní předpisy, například o ochraně zdraví, ovzduší, o odpadech, je též možné si stěžovat u příslušných správních orgánů.
A co když by ani rozhodnutí soudu nepomohlo?
Pokud by vlastník bytu nesplnil ani povinnosti uložené rozhodnutím soudu, mohl by mu soud uložit v rámci výkonu rozhodnutí sankce a v krajním případě by soud mohl na návrh společenství nebo některého z vlastníků nařídit i prodej bytu. Umožňuje to zmíněný paragraf 14 Zákona o vlastnictví bytů. Tento postup je ale zatím zřejmě zcela výjimečný, já osobně jsem se s ním ještě v praxi nesetkal.
Co když některý vlastník způsobí škodu na jiném bytu nebo na společném majetku a nechce ji uhradit?
Tady má společenství proti těmto lidem poměrně silnou oporu v zákonu. Paragraf 13 odst. 2 Zákona o vlastnictví bytů říká, že vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají.
A když tuto povinnost nesplní?
Pokud soud uzná, že pohledávka je vůči takovému vlastníkovi oprávněná, vznikne právní mocí rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům k zajištění pohledávky zástavní právo k jednotce povinného vlastníka i jeho movitým věcem. To je v praxi účinné.
Řada vlastníků své byty pronajímá a sousedy pak ruší nájemníci. Proti komu zakročit?
Vlastník bytu odpovídá za své nájemníky a tuto odpovědnost je dobré výslovně upravit ve stanovách společenství. Nejlépe je pak přímo jednat s vlastníkem bytu.
Lidé často kritizují, že v jejich domě se nekontrolovaně pohybují cizí lidé a že to ohrožuje jejich bezpečnost i majetek. Co se s tím dá dělat?
Cizí osoby v domě, to je velký problém. Neexistuje žádný předpis, který by reguloval jejich pohyb v domě. Každé společenství by se mělo zamyslet nad tím, jak to ve svém zájmu řešit. Někde, zvláště v malých domech, se všichni lidé například domluví, že nikoho cizího nebudou do domu vpouštět a i pro své návštěvy si chodí ke vstupním dveřím do domu a zase je vyprovázejí při odchodu.
V minulosti bývaly tyto záležitosti řešeny v domovních řádech. Není to i dnes možné?
Domovní řád může být i dnes samozřejmě přijat. Pokud ale má být účinný, měl by být z formálního hlediska součástí stanov.
