Podle čeho se pro zateplení domu rozhodují vlastníci bytů? Podle toho, co dostanou navíc

Nutnost zateplení se netýká jen rodinných domů, ale také těch bytových. A proti nim jsou majitelé rodinných domů v nemalé výhodě. O náklady se sice s nikým nepodělí, na druhé straně, co si rozhodnou, to mají a nikdo jim do toho obvykle nemluví. V bytovém družstvu (BD) či společenství vlastníků jednotek (SVJ) se ovšem na většině zásahů a úprav domu musí většina shodnout a potvrdit to hlasováním.

Jak vyplývá z informací aliance výrobců zateplovacích materiálů Zateplujeme Česko, přibližně 60 % bytových domů postavených před rokem 1980 ještě neprošlo komplexní rekonstrukcí včetně zateplení. Překvapivě majitele bytů v nich k takovému kroku nemotivuje ani havarijní stav, ani štědré státní dotace a ani prokazatelné a značné úspory na platbách za energie.

Aliance si proto nechala udělat průzkum, co spoluvlastníky k zateplení domů tedy nejvíc motivuje. Výsledek je poněkud překvapil. Jejich mechanismus rozhodování lze nejsnáze vystihnout parafrází známého českého pořekadla „lepší nový balkon a výtah v hrsti, nežli návratnost investice do zateplení za deset let“.

„Argumenty jako úspora energií či odstranění havarijního stavu domu berou lidé jako samozřejmost, ale v závěru o realizaci rozhodnou emoce, třeba vidina nového balkonu, kde se dá v létě slunit, výstavba výtahu či zateplení lodžie, která rozšíří užitnou plochu bytu,“ shrnuje architektka Marcela Kubů z aliance Zateplujeme Česko.

Jinými slovy pokud chce vedení BD či SVJ prosadit zateplení domu, má mnohem větší nárok uspět, pokud společně s tímto krokem spojí i další stavební počin či zásah, který obyvatelům domu přinese hmatatelný a okamžitý užitek či rovnou radost.

Nad tímto zdánlivě iracionálním uvažováním se proto zamýšlejí i psychologové, kteří radí vzít v potaz současnou atmosféru ve společnosti a také obvyklý průměrný věk majitelů jednotek ve starých domech.

„Žijeme v poněkud nejisté době, proto jsou pro nás důležité okamžité výhody, které si umíme dobře představit. To, že ušetříme na energiích a investice se nám vrátí v horizontu deseti let, může být příliš abstraktní argument, který budeme ignorovat. S vyšším věkem se atraktivita konkrétní okamžité výhody umocňuje a stává se významným důvodem pro investici,“ objasňuje psycholožka Markéta Hlaváčová.

Zdrojem informací o tom, co nakonec ovlivňuje rozhodování vlastníků bytů ve prospěch zateplení, získala aliance přímo od realizačních firem, s nimiž pravidelně spolupracuje. Dotazováním zjišťovala, jaké další investice se realizují nad rámec standardní renovace domu čítající novou fasádu a včetně zateplení, výměny oken a dosluhujících inženýrských sítí.

„Z analýzy vyplývá, že nejčastěji se jedná o zateplení či zasklení lodžií, renovace a rozšíření balkonů, montáž venkovních žaluzií, instalace balkonů k francouzským oknům, postavení výtahu ve starých domech či rekonstrukce těch starých, postavení sklepních kójí,“ říká Pavel Svoboda z aliance Zateplujeme Česko.

Zejména u domů, které jsou opravdu v havarijním stavu, doporučují odborníci realizovat v rámci renovace co nejvíce investičních akcí. Jejich sloučením lze totiž získat výhodnější bankovní financování a navíc čerpat maximum možného i z řady dotačních titulů.

Dotace mohou BD a SVJ čerpat nejen na zateplení domu, ale zároveň na instalaci fotovoltaiky, ohřev vody, výměnu otopného systému. Cena tak může klesnout až o miliony korun. A právě tady vzniká kapsa, z níž se pak dají zaplatit výtah nebo balkony.

Provedení všech zásahů najednou během několika měsíců uspoří peníze sdružením a družstvům i jinak. Například lešení se bude stavět jen jednou a využije se jak k zateplení, tak k výměně oken nebo k renovaci balkonů a lodžií. „Ušetří se i na projektu a při získávání různých povolení a zároveň se podstatně zkrátí doba realizace,“ shrnuje Marcela Kubů.

Na schůzi družstva či společenství je dobré předstoupit nejenom s projektem zateplení a dalších bonusových úkolů, ale také s již promyšleným způsobem financování.

Úvěry pro bytové domy a SVJ má ve svém portfoliu většina bank a spořitelních družstev. Pro financování rekonstrukcí, například na zateplení, nová okna, opravu střech či fotovoltaiku lze využít tzv. investiční úvěr. BD mohou využít i úvěr na refinancování dříve poskytnutých úvěrů.

„Podmínky pro získání úvěrů bývají oproti jiným úvěrům pro soukromé subjekty příznivější. U BD a SVJ se nezkoumá bonita jako u klasických výrobních a obchodních společností. Většinou je to řešeno tak, že banka vyžaduje vytvoření rezervního fondu na splácení úvěru, většinou ve výši 2-3 měsíčních splátek. Dále banka vyžaduje vyjádření souhlasu s přijetím úvěru členskou schůzí (v případě bytových družstev) nebo shromážděním vlastníků (v případě SVJ). Zároveň banka může nastavit další kritéria pro plnění podmínek úvěru, např. procento dlužníků po splatnosti s prodlením ve splácení více než dva měsíce nesmí být vyšší než 4 % členů,“ vysvětluje Lukáš Hartl, předseda představenstva spořitelního družstva NEY, které se na půjčky pro bytová družstva mimo jiné specializuje.

Bytová družstva a SVJ mají dle zkušeností bankovních domů velmi dobrou platební morálku. Proto jim finančníci poskytují příznivé úrokové sazby a často také nulové poplatky za zpracování úvěru. „BD a SVJ také mohou, v souvislosti s úvěrem, čerpat různé dotační a záruční programy. Vzhledem k právní formě banky většinou nevyžadují standardní zajišťovací nástroje, jako je zástava nemovitosti, směnky a podobně,“ uzavírá Lukáš Hartl.