Článek
Po téměř dvouletém období všeobecných obav a opatrnosti se opět začíná zvyšovat seriózní poptávka po nemovitostech. Pro prodávající je dobrou zprávou, že ceny nemovitostí už neklesají a drží se na tržní hodnotě. Mírný pokles je zaznamenán snad jen u panelových bytů. Ředitel Central Group Aleš Novotný uvádí: „Není žádný důvod k dalšímu poklesu. Naopak, za stávající situace posilující poptávky očekávám obnovení mírně růstového trendu.“
Dagmar Szlauerová z realitní kanceláře Sting uvádí, že kromě realit je vzrůstající zájem také o pozemky: „Lidé si uvědomí, že postavit malý dům – třeba na klíč – je levnější než koupit starý a zrekonstruovat.“
Developeři
Trochu složitější a dobrodružnější je dokončování řady developerských projektů a rozjíždění nových. Je pravda, že v současnosti stále ještě nabídka mírně převyšuje poptávku, což je přičítáno vysokým cenám novostaveb. Přesto i zde můžeme vidět malý nárůst poptávky, především po menších bytech typu 1+kk a 2+kk, které jsou klientům často i finančně dostupnější. Ty jsou dle manažerky Euro Ventures Prague Sylvy Krtilové vždy vyprodány mezi prvními.
Obchodní a marketingový ředitel společnosti Codeco Martin Jan k tomu dodává: „Doba výstavby projektů na periferii města v domě o sto padesáti bytech se zdá být minulostí. Rozhodující je lokalita, dopravní dostupnost, dispozice a samozřejmě cena.“ Větší šanci tedy mají projekty v blízkosti centra o dvaceti až padesáti bytech s garancí nenavyšování konečné ceny.
Nové projekty
V období hospodářské krize byl logicky pozastaven nejeden projekt. Developeři ukončili činnost a razantně ubylo investorů. Aleš Novotný z Central Group komentuje aktuální stav optimisticky: „Už ve druhé polovině loňského roku jsme zaznamenali, že mnozí developeři opět práce na pozastavených projektech obnovují, či se je chystají v blízké době obnovit. Nedochází ale jen k rozmrazování starších pozastavených projektů, vznikají i nové. My třeba máme připraveny pozemky pro výstavbu dalších téměř deseti tisíc bytů.“
I v letošním roce 2010 je v plánu dostavba několika tisíc nových bytů. Podle Milana Pitína z Realitní společnosti České spořitelny můžeme hovořit o více než dvaceti tisících.
Největší podíl na této cifře bude mít hlavní město. Co se tedy týče Prahy, má to být až patnáct tisíc bytů. Jaká bude skutečnost, uvidíme. Lucie Nováková ze společnosti Skanska hovoří v nižších číslech: „Podle dat Českého statistického úřadu byla v Praze loni zahájena výstavba 5719 bytů, 7397 bytových jednotek bylo dokončeno a v letošním roce se předpokládá zahájení výstavby zhruba 6600 nových bytových jednotek na území hlavního města.“
Co na to banky
Odborníci z realitní oblasti se shodují na tom, že zásadní otázkou pro rok 2010 bude fakt, jakou roli sehrají v tomto případě banky. Například regionální manažerka společnosti realitní kanceláře Sting Dagmar Szlauerová jednoznačně shrnuje stávající situaci takto: „Kvůli bankám se trh ještě plně neuzdravil. Mají velice striktní podmínky.“ Naráží tím mimo jiné i na přísnější nastavení podmínek pro čerpání hypoték a úvěrů. A netýká se to pouze fyzických osob, ale i drobných investorů a převážně developerů.
Obchodní ředitelka UBM Bohemia říká: „Pokud budou banky u projektů trvat na typických předprodejích před zahájením výstavby a kupujícím poskytovat příslib financování pouze s krátkodobou garancí úvěru, pak se trh nemůže rozhýbat a směřovat k lepším zítřkům. Developer musí prodat, aby mohl začít stavět. A kupující nechce koupit byt z papíru, ale až ten hotový, který může vidět na vlastní oči.“
Pro soukromé osoby je situace neméně složitá. Člověk musí vyhovět různým nárokům banky, aby se stal pro banku akceptovatelným klientem, a současně musí vykazovat jistou bonitu, protože i v případě schválení hypotéky na stoprocentní krytí koupě nemovitosti nemusí mít ještě vyhráno.
Dagmar Szlauerová to vysvětluje jednoduše: „Nabízejí-li stoprocentní hypotéky, činí tak z odhadní ceny nemovitosti. Takže když odhadnou menší cenu, než je tržní, tak se na sto procent klienti nikdy nedostanou.“ Právě to se pro realitní makléře jeví jako největší kámen úrazu. Lidé mají údajně touhu po nakupování nemovitostí, ale mnoha z nich nevychází financování prostřednictvím bank, jak uvedl Richard Kurko z kanceláře Sting.
Záruky
Mezi realitními kancelářemi panuje jistá řevnivost – a není divu. Občasná neprofesionální práce menších kanceláří, která přináší klientům více potíží než užitku, vrhá špatné světlo i na kanceláře seriózních jmen. Ačkoli jich v rámci krize hodně ubylo, některé stále ještě praktikují činnost.
„Útlum na trhu k určitému pročištění dopomohl, problém vidím v tom, že realitní kancelář může dnes provozovat kdekdo. Reality a development jsou složitá disciplína – kombinace znalostí práva, financí, stavebnictví a psychologie prodeje. A k tomuto je nutné mít určitou kvalifikaci a předpoklady,“ tvrdí Martin Jan, obchodní a marketingový ředitel Codeka.
Důvod, proč někteří klienti nevyhledají větší a zavedenou realitní kancelář a raději se obrátí na menší a neznámou, je většinou v tom, že se u velkých kanceláří obávají vyšší provize. Ředitel realitní kanceláře Aaabyty.cz Otakar Šmíd nad tím kroutí hlavou: „To je samozřejmě nesmysl. Výše provize se nehledě na velikost kanceláře pohybuje mezi třemi a pěti procenty z prodejní ceny.“
Otakar Šmíd jako zástupce realitní kanceláře, která provozuje vlastní právní oddělení, se setkal s mnoha případy žádostí o právní pomoc nešťastných napálených prodávajících i kupujících. Jako nejčastější příčiny uvedl chyby v kupních smlouvách, přehlédnutí zásadních faktů, neřešení právních i věcných vad, nákup na vlastní pěst nebo nekvalifikované poskytování služeb malými kancelářemi.
Výběrem vhodné seriózní kanceláře si může člověk ušetřit případná rozčarování a pochopitelně tím chrání i své peníze. Kvalitní realitka by měla být zárukou, že nabízená nemovitost není zatížena exekucí, že mají prodávající vyřešené majetkové vztahy, že není cena nadhodnocena, je v ní zahrnuto vše, co má být, a že veškeré smlouvy budou mít všechny náležitosti, které ukládá zákon. Pomocí a zárukou by mohly být také vznikající franšízové realitní společnosti.