Nový nebo starší byt – otázka bez jednoznačné odpovědi

„Novostavba je právě dokončeným objektem, vše je nové a v záruce, většinou nejsou nutné další zásadní investice. Nemovitost má také nižší provozní režii, neboť se již při stavbě dbalo na moderní materiály a úspory energií,“ říká Laďka Bárdošová, realitní makléřka z kanceláře RE/MAX Synergy.

Další výhoda nového bytu spočívá v možnosti financování. Developeři jsou připraveni na to, že velká část kupujících bude potřebovat hypoteční úvěr, a není pro ně problém nastavit podmínky financování projektu tak, aby umožnili klientům využít hypoteční financování. Navíc, pokud kupujeme nemovitost přímo od developera, neplatíme daň z převodu nemovitosti.

Mezi nevýhody novostavby patří podle Bárdošové skutečnost, že nemovitost je většinou lokalizována v okrajových částech obce a v případě Prahy i daleko od metra. Často je nutné vlastnit automobil například pro rozvoz dětí do školy, kvůli nákupům atd. Další nevýhodou je zpravidla nemožnost okamžitého nastěhování.

Nový byt musí někdo postavit, což chce čas. Obvykle je to otázka minimálně roku až dvou let od prvního kontaktu s developerem. Přitom byt kupujeme většinou ve virtuální podobě, takzvaně z papíru. Často se posouvá termín kolaudace a nastěhování.

„To může působit problémy se zajištěním provizorního náhradního bydlení. Byt obdobných kvalit přitom můžeme často koupit na sekundárním trhu už hotový, připravený k okamžitému stěhování,“ argumentuje Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní, která se zaměřuje na prodej staršího bydlení.

„Starší stavba má většinou nižší pořizovací cenu a vzhledem k tomu, že se jedná o secondhandové nemovitosti, které jsou částečně znehodnocené, lze o ceně i jednat,“ připojuje další argument Laďka Bárdošová z RE/MAX Synergy.

Právě financování však může být v tomto případě kamenem úrazu. Pomyslný pan Novák jako možný prodávající bude zcela jistě preferovat ze dvou klientů toho, který platí hotově, nebude ho zatěžovat čekáním na hypotéku a nebude vyžadovat v tomto směru jeho součinnost. Pokud se nám naskytne výhodná koupě staršího bytu, lze logicky předpokládat, že o něj bude velký zájem, takže bude třeba rychle se rozhodnout a rychle zaplatit. A rychlost rozhodně není synonymem bankovního jednání o poskytnutí hypotéky.

Navíc u staršího bytu musíme počítat s nutností oprav. Nejčastěji to bývá rekonstrukce stoupaček, výtahu, výměna oken, oprava střechy či dodatečné zateplení spojené s opravou fasády. Kromě kupní ceny za byt proto musíme počítat s nutností dalších dodatečných investic z titulu vlastníka do společných prostor domu v řádu minimálně desítek tisíc korun a předpokládané náklady na bydlení se mohou značně prodražit.

Pokud už jsme se rozhodli pro nový byt, měli bychom zvážit, v jaké fázi obchod uzavřeme: zda na základě plánů, tzv. z papíru, anebo až po dostavbě projektu. U koupě z papíru máme relativně dost času, abychom vyřešili financování, protože v úvodní fázi potřebujeme pouze 10–15 % kupní ceny.

Další výhodou je poměrně velký výběr. Vstupujeme-li do projektu před zahájením stavby, výběr bytů je velký a můžeme si vybrat byt co nejblíže svým představám – poschodí, orientace do světových stran.

Developerské firmy sice dnes už většinou nabízejí na svých webových stránkách vizualizace plánovaných projektů, ale ve chvíli, kdy kupujeme z papíru, si těžko představíme, kam budeme koukat; jestli do zeleně, anebo do zdi protějšího domu.

„Při koupi nového bytu v rozestavěném projektu nevíme, jak dopadnou stavební a zahradní úpravy okolí a zda třeba nakonec developer nezmění plán a nezastaví nám výhled dalšími domy. Při koupi staršího bytu už vidíme stabilizované okolí domu včetně dobudovaných komunikací a již fungujících služeb v okolí,“ zdůrazňuje Petr Vosmík.

Odpověď na otázku, zda koupit nový nebo starší byt, proto nemůže být jednoznačná. Každá z variant má své kladné i záporné stránky a rozhodující vždy budou konkrétní podmínky, v nichž se momentálně nacházíme.

Firmy, které se specializují na prodej nových bytů, nás budou udolávat argumenty o výhodách financování hypotékou a komfortu užívání novostavby.

Ty, které prodávají starší byty, zas budou mluvit o nevýhodách nákupu „zajíce v pytli“ a jistotách při koupi hotového. Na nás pak zbývá už jen „maličkost“: opatřit si dostatek prostředků, bez nichž se v libovolném případě tato životní investice neobejde.