Článek
Než dojde k podpisu kupní smlouvy, musíme prověřit mnoho věcí. Především si ověříme, zda jde skutečně o stavební pozemek. To zjistíme z územního plánu obce, který je k nahlédnutí na místně příslušném stavebním úřadě. Při té příležitosti se vyplatí informovat se také o budoucích plánech obce s okolím. (Aby nám jednou za zahradou nevyrostla třeba továrna.)
Informace o vlastnících, výměrách a věcných břemenech zase zjistíme z katastru nemovitostí.
Velikost a tvar pozemku
Existuje však ještě mnoho dalších faktorů, které limitují, jaký dům na parcele může vyrůst.
Optimální velikost pozemku pro stavbu volně stojícího domku se uvádí minimálně 800 m2. Nikdy by neměl být menší než 500 m2.
Podle předpisů musíme dodržet vzájemné odstupy staveb. Ta mezi dvěma domy nesmí být menší než 7 m. Minimální vzdálenost od hranice sousedního pozemku přitom musí být 3 m. Pokud tedy sousední dům stojí tři metry od plotu, na námi vyhlédnutém pozemku bude muset být odstup minimálně 4 m.
Abychom tudíž mohli postavit dům široký 10 m, bude potřeba pozemek široký 18 m.
Jestliže má pozemek nepravidelný tvar, vyplatí se přizvat architekta, který řekne, jaký dům se dá na něm postavit.
- Pak je to také zastavěnost plochy, která omezuje. Obvykle je dána místní vyhláškou. Obecně platí: rodinný domek by neměl zastavět více než 30 % z celkové výměry pozemku, a to včetně zpevněných ploch a teras.
Snáze se zakládá dům na rovinatém pozemku. Svažitý pozemek zase umožňuje atypická řešení, která jsou z architektonického pohledu zajímavá. Osazení domu do terénu ale znamená vyšší náklady na stavbu, následně také na úpravy zahrady.
- V potaz bereme i orientaci ke světovým stranám. Nejžádanější je J, JZ až Z. Na tuto stranu orientujeme nejčastěji obývák a terasu, kde trávíme přes den nejvíce času.
Připojení na sítě
Ověřit si musíme také dostupnost pozemku. Většinou jsou příjezdové komunikace ve vlastnictví obce, ale mohou být i soukromé. Pak by mohl nastat problém.
Nezbytná je rovněž dostupnost inženýrských sítí. Jejich přivedení na pozemek se hodně prodraží, a může se stát, že nebude možné vůbec, protože kapacita v dané lokalitě je vyčerpána a další domy připojit nelze.
- Rozhodně se neobejdeme bez elektřiny.
- Nezbytná je také voda. Ideální je, pokud je v blízkosti obecní vodovod. Jinak si budeme muset zřídit studnu. V takovém případě se vyplatí zjistit si ještě před koupí pozemku, zda vodoprávní úřad vydá na její stavbu povolení a nechat si udělat geologický průzkum, který prověří hladiny podzemních vod, jejich trvalost, vydatnost a kvalitu.
Pokud chybí kanalizace, řešením je jímka nebo malá čistírna odpadních vod. Předem si ale zjistíme, jestli ji stavební úřad povolí.
- Plyn není nezbytný. Zvyšuje ovšem komfort.
- Informujeme se i na ostatní sítě, např. telefon či kabelovou televizi.
Nebezpečí číhá pod zemí
Důležité je také vědět, jestli se nějaká překážka neskrývá také pod zemí. Právě od geologického podloží se totiž odvíjí náklady na vybudování základů, a případné další úpravy stavby. Je dobré dopředu vědět, v jaké hloubce se nachází podzemní voda, jak je to s její agresivitou. Spodní voda mělce pod terénem mj. znamená, že bude lepší stavět dům nepodsklepený.
Vhodné jsou pozemky, kde vychází z povrchu snadno rozpojitelná a přitom málo stlačitelná skála nebo suchý štěrkopísek.
O něco dráž vyjde založení stavby na stlačitelném jílu (vyžaduje rozšíření základů) nebo na sice málo stlačitelném, ale zvodnělém štěrkopísku. Tedy za podmínky, že nebude nutné dělat tlakové izolace, nebo bude možné stavební jámu snadno odvodnit. Ne však s rizikem, že sousedům zmizí voda ze studní nebo popraskají zdi okolních staveb.
Jestliže v těchto věcech není jasno, vyplatí se dopředu konzultovat vše s inženýrským geologem. Neočekávané změny v průběhu stavby by se totiž mohly hodně prodražit.
Pozor na ochranná pásma
Prověříme rovněž, zda se pozemek nenachází v záplavovém území nebo na místě, kde nějaké starší územní rozhodnutí zakazuje stavět, např. v chráněných krajinných oblastech nebo v ochranných pásmech.
Ochranné pásmo má kolem sebe železnice, všechna vedení vysokého napětí, silnice, kabely, vodovody či plynovody, a dokonce i les. Např. u lesa lze do vzdálenosti 50 m od něj stavět jedině se souhlasem orgánu ochrany lesa.
Průchod sítí přes pozemek by měl být zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno. Na takových pozemcích je potom většinou možné stavět jen s velkými omezeními nebo vůbec.
Komplikace mohou způsobit i případné archeologické nálezy. Ty mohou stavbu hodně zdržet.
Okolní prostředí
Kromě těchto objektivních faktorů bychom měli zvážit i ty naše osobní. Chceme spíš klidné místo, nebo nám nebude vadit rušnější lokalita? S tím souvisí i čistota vzduchu. Pozor také na hluk! Jeho zdrojem nemusí být jen průmyslové objekty, ale i železnice, která prochází nedaleko pozemku.
Zvážíme dopravní dostupnost, a to jak autem, tak MHD, zvláště pokud máme děti. Důležitá je také infrastruktura - tedy mj. dostupnost škol, lékařů, obchodů, sportovních zařízení.
