Článek
Pan Tomáš z malé moravské vísky se rozhodl přestavět svůj starý domek. Se sousedkou se léta znal a ukázal jí plány přestavby. Paní souhlasila, stavební úřad stavbu povolil a pan Tomáš ji zrealizoval. V tu chvíli ale paní sousedce přišlo, že nová stavby jí okradla mimo jiné o denní světlo a sluníčko a nastaly spory a problémy. Do kauzy se vložil bulvární tisk, který vylíčil pana Tomáše jako bezohledného lumpa, který podvedl ubohou důchodkyni, která teď trpí v temné kobce.
K celé kauze byli ale nakonec přizváni odborníci na osvětlení a oslunění Nemopas ze Znaleckého ústavu Dekprojekt, kteří jádro sporu objektivně analyzovali a posoudili podle platných předpisů.
Původní domy jsou blízko u sebe. Okno paní sousedky na domě vlevo.
Dům pana Tomáše stojí na jih od domu paní sousedky. Při přestavbě došlo mimo jiné ke změně tvaru střechy. Paní sousedka má okno z ložnice na jih k domu pana Tomáše a měla pocit, že změna střechy negativně ovlivnila oslunění a osvětlení v její ložnici.
A jak to celé dopadlo?
Specialisté Nemopas provedli podrobnou analýzu osvětlení a oslunění. Vymodelovali oba předmětné objekty a provedli výpočtovou simulací osvětlení i oslunění v ložnici paní sousedky ve stavu původním výstavbou a po realizaci navržené stavby.
Požadavky na oslunění přesně stanoví ČSN 73 4301 a Vyhláška 268/2009 Sb. Tyto předpisy mimo jiné uvádí zásadní požadavek na oslunění, a tou je doba proslunění - „Při zanedbání oblačnosti musí být dne 1. března doba proslunění nejméně 90 minut.”
Specialisté vypracovali tzv. pravoúhlý sluneční diagram pro starý i nový stav a z něj byla odečtena doba oslunění. Diagramy a výpočty prokázaly, že se doba oslunění změnou stavby v ložnici nezmění.
Požadavky na osvětlení jsou dány ČSN 73 0580-1, ČSN 73 0580-2 a Vyhláškou 268/2009 Sb.
Pravoúhlý sluneční diagram původního i nového stavu
Pro posouzení vlivu na okolní zástavbu se používá kritérium přístupu denního světla k průčelí objektu. Stínění stávajících vnitřních prostorů se považuje za vyhovující, pokud jsou splněny požadované hodnoty tzv. činitele denní osvětlenosti (v tomto případě pro běžné prostory s trvalým pobytem lidí).
V původním stavu nebylo osvětlení v ložnici paní sousedky nic moc (hodnota nesplňovala požadavek vyhlášky). Dle některých právních puristů by mělo vlastně být zakázáno v uvedené místnosti bydlet. Ale při provedení rekonstrukce došlo ke změně k tvaru domu pana Tomáše a osvětlení v ložnici paní sousedky se dle výpočtu dokonce zlepšilo.
Analýza denního osvětlení v původním stavu i v novém stavu
Výpočty a analýzy specialistů Nemopas tedy prokázaly, že objektivně se světelné podmínky v ložnici paní sousedky nezhoršily (ba dokonce se zlepšily) a celá sousedská kauza byla z tohoto pohledu úplně zbytečná.
Uvedený případ ukazuje, že zvláště v oblasti oslunění a osvětlení, kde dochází často k nepěkným sousedským sporů, je pro objektivní zhodnocení situace dobré využít služeb odborníků, kteří posoudí situaci z pohledu zákonů a norem. Je to většinou lepší než využít bulvár.
Autor: Ing. Pavel Štajnrt, hlavní inspektor nemovitostí
Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu. U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí Nemopas provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů.
Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy. Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90 % realitních obchodů).
