Článek
V několika následujících článcích našeho seriálu „Nemoci nemovitostí“ se budeme věnovat jednotlivým skupinám „akustických bolestí a nepříjemností“ s tím, že se zaměříme na postřehy a rady, které vám mohou ulehčit jejich odhalování i v rámci jednoduché prohlídky.
Hluk vznikající uvnitř nemovitosti a pronikající stěnami
První skupina akustických nemocí se zabývá hlukem vznikajícím v jednom bytě či rodinném domě. Jedná se o hluk technického zařízení (vodovod, odpady, sanitární vybavení) a hluk způsobený provozem v bytě nebo rodinném domě (hluk způsobený uživateli).
Je nutné se zabývat nejen zvukoizolačními vlastnostmi stěn v rámci bytu nebo rodinného domu, ale i např. rozvody technického vybavení.
Mezibytová stěna z dutých cihel je oslabena rozvody vody, kanalizace a elektřiny. Stěna nevyhovuje požadavkům na vzduchovou neprůzvučnost.
Zvukovou izolaci si v souvislosti s vnitřními stěnami můžeme jednoduše vysvětlit jako jejich schopnost ochránit naše obydlí od nežádoucího hluku. Nežádoucí hluk může do našeho bytu pronikat vzduchem ze sousedních prostor tj. z vedlejších místností nebo z prostor technického vybavení domu.
Vnitřní stěny bytů a rodinných domů jsou buď zděné, nebo montované z ocelových nebo dřevěných profilů s opláštěním lehkými deskami (nejčastěji sádrokartonem). Neprůzvučnost zděných stěn roste s jejich plošnou hmotností (vždy je však nutné, aby byly celoplošně opatřeny omítkou). Železobetonové stěny mají mnohem vyšší schopnost izolace zvuku než stěny z plynosilikátových tvárnic.
Neprůzvučnost stěn ze sádrokartonu závisí na jejich tloušťce, počtu vrstev opláštění a způsobu provedení nosné konstrukce. Obecně lze říci, že lehké montované příčky ze sádrokartonových nebo sádrovláknitých desek jsou náchylnější k přenosu hluku bočními cestami (místa vzájemného napojení stěn, napojení stěn a stropu apod.), a proto patří z hlediska zvukové izolace mezi rizikovější.
Také netypické řešení konstrukčních detailů (napojení, prostupy apod.) může velmi výrazně ovlivnit kvalitu provedení stěn z hlediska akustiky. Klasickým příkladem jsou stěny napojené do okenních rámů, když okna probíhají bez přerušení více místnostmi.
Detail napojení stěny na okenní rám je akusticky velmi těžké řešit. Zvuková izolace zděných i montovaných stěn je také výrazně snížena, pokud jsou ve stěnách provedeny rozvody vody, kanalizace nebo elektroinstalace.
Elektrokotel ve skříni pokoje pro hosty byl relativně dobře maskován, ale hluk relátek a oběhového čerpadla ho snadno prozradil. Návštěva se v tomto pokoji nejspíš ideálně nevyspí.
Zdrojem hluku jsou jednak osoby v bytě, ale hlavně (např. během noci) technická zařízení v nemovitosti. Jedná se o kotle, klimatizační jednotky, ventilátory, vzduchotechnické jednotky, podlahové konvektory, čerpadla, vodovodní baterie atd.
V dispozičním uspořádání obytných jednotek je možné často narazit na chybně umístěný plynový kotel, který poté svým provozem ruší uživatele bytu. Plynové kotle totiž bývají často umístěny v koupelnách, ve skříních na chodbách a v dalších prostorech, které k tomu nejsou primárně určeny a velmi často přímo sousedí s ložnicemi nebo dětskými pokoji. Většina plynových kotlů je zavěšena na zeď, čímž se zvyšuje riziko šíření hluku konstrukcí.
Pokud je dům či byt vybaven zařízením pro úpravu vzduchu (nuceným větráním nebo klimatizací), musí být uživatel připraven na potenciální hluk vycházející z potrubních rozvodů vzduchotechniky nebo na hluk interiérových klimatizačních jednotek.
Chybějící omítka na stěně nad kazetovým podhledem výrazně snižuje neprůzvučnost stěny.
Mezi zdroje hluku patří také topné podlahové konvektory, které bývají často vybaveny ventilátory. Ty mohou citlivější jedince rušit.
Také vodovodní baterie, zejména v podomítkovém provedení, bývají velmi často zdrojem hluku, který se šíří konstrukcí na velké vzdálenosti. Není možné opomenout ani riziko hluku vody dopadající do vany, případně ze splachování toalety.
Velkou nepříjemností se to stává tehdy, když je koupelna vedlejšího bytu s nevyřešenými akustickými problémy v přímém sousedství s obytnou místností našeho bytu.
| Na co se zaměřit při jednoduché akustické kontrole nemovitosti |
|---|
| Zkontrolujte, z jakých materiálů jsou postaveny vnitřní stěny. Neprůzvučnost stěn a stropů roste s jejich plošnou hmotností, tj. železobetonové stěny, stěny z plných cihel a stěny z akustických keramických děrovaných bloků vykazují vyšší neprůzvučnost než plynosilikátové bloky. |
| Neprůzvučnost příček a stropů s oboustranným opláštěním sádrokartonovými deskami závisí na jejich tloušťce (čím větší tloušťka, tím lépe), počtu vrstev opláštění (dvojité opláštění je lepší než jednoduché), a způsobu vyřešení konstrukčních detailů. Tyto příčky při prohlídce odlišíme od zděných poklepem prstem – ozve se výrazně dutý zvuk. |
| Rozvody vodovodu, odpadů a elektřiny v drážkách snižují neprůzvučnost stěn, a to jak zděných, tak lehkých sádrokartonových příček. |
| Posuvné vnitřní dveře v bytech jsou akusticky méně vhodné než dveře s klasicky zavíratelným křídlem – pozor na velikost spáry pod dveřním křídlem při zavřených dveřích. |
| Prosklené vnitřní dveře vykazují nižší neprůzvučnost než dveře plné. |
| Zjistěte, jak je napojena dělicí stěna v případě okenních rámů procházejících mezi místnostmi. |
| Spusťte postupně všechny vodovodní baterie a subjektivně vnímejte, zda výtokem vody nedochází k hlučnosti v ostatních částech nemovitosti, která by pro vás byla nepřijatelná. Totéž platí o vodě dopadající do vany ze sprchové hlavice a splachování toalety. |
| Pokud je to možné, spusťte i hlučnější technické vybavení bytu či domu (kotle, klimatizační jednotky, ventilátory, vzduchotechnické jednotky, podlahové konvektory, čerpadla apod.). |
| Věnujte pozornost umístění zdroje tepla. |
A co dál
Pokud při základní akustické prohlídce zjistíte nějaké riziko „akustické nemoci“, můžete využít akustického specialistu, který provede potřebná měření, vyhodnotí je a navrhne doporučení, jak nadměrný hluk vznikající uvnitř nemovitosti a pronikající stěnami eliminovat.
Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.
Autor: Ing. Roman Pavelka, inspektor nemovitostí
Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90 % realitních obchodů).
