Bourání, nebo rekonstrukce? Podle čeho volit, co se starým domem

Rozhodování není v podobných případech vůbec jednoduché. Pro někoho je důležité cenové srovnání mezi novostavbou a rekonstrukcí, pro jiného je důležitější zachování ducha místa, případně architektonického výrazu domu.

Ať už jsou kritéria pro rozhodování jakákoliv, vždy je dobré začít informacemi o technickém stavu objektu a nákladech na jeho opravu.

Pan Michal začal tím, že si nechal dům podrobně prohlédnout odbornou firmou, aby zjistil skutečný stav. Jeho stavení je jednopodlažní se sedlovou střechou. V podkroví je půda. Dům byl vybudován pravděpodobně na přelomu 19. a 20. století. Obvodové stěny jsou vyzděny z plných pálených cihel, vnitřní stěny a příčky jsou z vepřovic a plných pálených cihel.

Největší nečekanou položkou pro rekonstrukci bývá statika domu. Specialista u pana Michala tedy zamířil od základů ke stropům, aby zjistil, z čeho jsou provedeny a jak se podílejí na stabilitě domu.

Dům má dřevěné stropy a žádné ztužující věnce. Hledačkou výztuže specialista našel pouze železobetonové nadokenní překlady. Pro stabilitu domu bylo tedy důležité, v jakém stavu jsou stropní trámy, a to zejména v místě uložení na stěny.

Prohlídka uložení trámů pomocí endoskopu ukázala, že strop je v pořádku. Výhoda prohlídky endoskopem je v tom, že není nutné bourat do konstrukce velké sondy. Při kontrole krovu však odborník zjistil, že cca třetina trámů v krovu není v dobrém stavu.

Další průzkum se týkal konstrukcí, které dům chrání proti vodě a úniku tepla. Odborník tedy prozkoumal stav střešní krytiny a ochrany domu před vodou na terénu.

Aby mohl dobře posoudit účinnost tepelné izolace, věnoval pozornost oknům a způsobu a kvalitě zaizolování stropů a podlah.

U technických zařízení budovy obecně platí, že pokud mají vyhovět současným předpisům a standardům, je třeba je kompletně vyměnit. V domě pana Michala ale bylo funkční, nově provedené vytápění plynovým kotlem, komín byl vyvložkován.

Předchozí majitel přesto za vytápění a ohřev teplé vody platil kolem 60 tisíc korun ročně, což je opravdu dost. Na vině byly velké úniky tepla přes obvodové konstrukce.

Po zjištění stavu svého domu si pan Michal musí porovnat cenu za rekonstrukci a cenu nového domu.

Pan Michal si může samozřejmě nechat zpracovat projekt rekonstrukce a provést jeho ocenění a získá relativně přesnou cenu. Anebo si může nechat pouze rámcově a orientačně odhadnout ceny rekonstrukce od vhodného specialisty.

Rámcový odhad vychází z následujících položek: oprava krovu, výměna krytiny a zateplení střechy vyjde celkem do cca 500 tisíc korun. Výměna oken a zateplení fasády vyjde celkem také do cca 500 tisíc korun.

Zateplení podlah na terénu, úpravy dispozice domu, nové omítky a vymalování vyjdou do 300 tisíc korun. Nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace, včetně zařizovacích předmětů, by pan Michal pořídil do 500 tisíc korun. Tj. celkově by rekonstrukce hrubým odhadem stála do 1,8 milionu korun.

Demolice domu pana Michala by vyšla na necelých 500 tisíc korun. Nový domek stejné velikosti by například podle katalogu typových domů pořídil na klíč za cca 3,1 milionu korun. Celková investice do nového domu by byla cca 3,6 milionu korun.

Pokud by si pan Michal nechtěl vybrat z nabízených typových domků z katalogu, může pro získání představy o ceně použít speciální webový „konfigurátor domu”. Ten mu po zadání základních požadavků na dispozice, použité materiály a zařízení dokáže spočítat orientační cenu nového domu.

V tomto případě je finančně výhodnější provést rekonstrukci domu, ale není tomu tak pokaždé. Nejen že mohou být náklady na rekonstrukci srovnatelné, ale často se musí volit kompromisní pohled projektanta i majitele objektu na některá konstrukční řešení a dispoziční uspořádání rekonstruované stavby.

Nehledě na to, že zrekonstruovaný dům často obtížně dosahuje úrovně energetické efektivity běžné u novostaveb.