Článek
Začíná období dovolených, které s sebou vždy nese ochlazení realitních obchodů. Jak vypadá situace na realitním trhu počátkem léta?
Po velmi chladné zimě, co se týče objemu obchodů, jaro lehce ožilo. Je normální, že v období nejistoty lidé vždy odkládají rozhodnutí o koupi bytu na vhodnější dobu. Situace už z tohoto hlediska začala nazrávat, a to se přeneslo částečně i do letního období.
Letos v létě nezaznamenáváme, jako v jiných letech, tradiční propad poptávky. Pokud někdo odloží jednání, je to spíše opravdu dáno odjezdem na dovolenou než ztrátou zájmu. Celkově je objem obchodů rozhodně větší, než byl koncem loňského roku.
Podle zveřejněných informací došlo k největšímu poklesu cen u panelových bytů. Cihlových bytů v dobrých lokalitách se krize až tak nedotkla. Jak si to vysvětlujete?
Příčina tohoto vývoje je jasná. Panelové byty v hodnotě nejprve do dvou, později do tří miliónů tvořily segment, kde došlo k největšímu nárůstu poptávky a z tohoto důvodu i k největšímu nárůstu cen. V okamžiku snížení počtu poskytovaných hypoték byl logicky tento segment nejvíce zasažen.
Obdobný vývoj jsme zaznamenali už v souvislosti s naším vstupem do Evropské unie před čtyřmi lety. Čím levnější nemovitosti, tím větší cenové výkyvy.
Co rodinné domy?
Ty si udržely svoji hodnotu. V době kulminace hypoteční krize se sice zmenšil objem obchodů s nimi a došlo ke stagnaci cen, ale daleko větší roli, obdobně jako u bytů, zde začíná hrát dispoziční řešení, okolní prostředí, dostupnost sociálních služeb, dopravní obslužnost, občanská vybavenost.
O jaké byty je v současnosti největší zájem?
Obecně je největší zájem o byty ve vlastnictví. Opětně se rozevřely cenové nůžky, které se sevřely v době konjunktury, mezi byty v osobním vlastnictví a družstevními či byty v majetku společností s ručením omezeným. Rozdíl činí zhruba 15 %. Je to dáno hlavně možnostmi financování, protože u družstevního bytu nelze za hypotéku ručit kupovanou nemovitostí.
Pokud jde o dispoziční řešení, největší zájem je o byty velikosti 2+kk až 3+1, což je segment, který byl populární i v minulosti a svoji pozici si z hlediska poptávky stále drží.
Většina bytů se v posledních letech pořizovala na hypotéku. Finanční krize ale ochladila ochotu bank půjčovat na dlouhodobé úvěry. Jakou roli hrají hypotéky při nákupu bytů v současnosti?
Stále klíčovou. V minulosti se banky snažily oslovit co největší množství potenciálních zájemců, nabízely 100%, ale i 120% hypotéky, snižovaly kritéria na bonitu klientů, což bylo jedním z důvodů růstu cen nemovitostí, protože zájem o vlastní bydlení nebývale vzrostl.
Dnes naopak banky dramaticky přitvrdily a křivka růstu objemu hypoték se obrátila směrem dolů. Nicméně přes všechny peripetie je výhodnost hypotečního úvěru stále velká, protože kupovat nemovitost za hotové si může dovolit jen minimum lidí.
Lodžie bytu zasklená otočným systémem.
Z hlediska zkušeností vaší realitní kanceláře, kolik procent bytů se kupuje na hypotéku a kolik z vlastních zdrojů?
80 % nemovitostí se kupuje na hypotéku a u zbývajících 20 % většinou nejde o klasické úspory, ale o uložení příjmů z prodeje jiné nemovitosti.
Jsou časté případy, kdy žadatel nakonec hypotéku od banky nezíská. Jak v takovém případě postupovat?
Pro získání hypotéky je důležitá bonita žadatele, která je závislá na typu a výši příjmů. Čím dále tím důležitější jsou i případné záznamy v registru dlužníků, což je mezibankovní systém, který eviduje všechny dlužníky, kteří měli v minulosti problém se splácením vypůjčených peněz.
Vzhledem k poklesu hodnoty nemovitostí si banky dělají vlastní odhady na zástavní hodnotu nemovitostí, které mají být použity jako garance proti poskytnuté půjčce. Může tak dojít k situaci, kdy zájemce o hypotéku splní podmínky bonity, nemá záznam v registru dlužníků, ale daná nemovitost nemá dostatečnou zástavní hodnotu pro banku.
Proto jsme třeba v naší kanceláři zavedli třístranné rezervační smlouvy, jejichž účastníkem je vedle prodávajícího a kupujícího i naše realitní kancelář coby zajišťovatel obchodu. Účastníkům dohody garantujeme, že pokud se obrátí na naše specialisty pro vyřizování hypotéky, dodají veškeré potřebné doklady, a nám se z jakýchkoli důvodů nepodaří hypotéku zajistit, nepřijdou o rezervační zálohu, která se pohybuje v rozmezí deseti až statisíců korun.
Jak se promítly nové krizové podmínky do práce realitních kanceláří, když cena požadovaná majitelem je jen málokdy skutečnou kupní cenou?
Práce realitního makléře by neměla být prací inzertní agentury. Majitel nemovitosti si dnes bez problému může inzerovat sám, realitní servery jsou přístupné, zadání není komplikované. Hodnota služeb realitní kanceláře (kromě toho, že zajistí právní a jiný servis) spočívá v tom, že umí shromažďovat a vyhodnocovat informace o tom, co se prodává, za kolik a za jakých podmínek.
Dále jsme schopni vyřešit otázky, jako je vyplacení hypotéky, váznoucích závazků na prodávané nemovitosti, nebo navázání prodeje na koupi další nemovitosti. To znamená podat oběma stranám obchodu informace a poskytnout služby, které pomohou nastavit reálnou úroveň ceny a ostatní parametry obchodu tak, aby byl prodej dokončen a všechny strany byly nakonec spokojené.