Článek
Odborníci předpovídají českému realitnímu trhu zejména v příštím roce těžké časy. Vidíte už jejich předzvěst a jak vypadá současný realitní trh z vašeho pohledu?
Rok 2009 bude náročný pro každého z nás. Pokud jde o realitní trh, dojde podle mě k jeho pročištění. Určité oslabení obchodů, které v současnosti pociťujeme, je však způsobeno špatnou náladou především z neinformovanosti, resp. častokrát z nepřesné interpretace dění na trhu. Lidé čtou v novinách spoustu informací, ale nedokážou se v nich správně orientovat a docházejí k nesprávným závěrům.
Nákup nemovitosti je dlouhodobá investice, takže krátkodobé nepříznivé vlivy, které vidíme dnes, nejsou tak zásadní. Pokud člověk koupí nemovitost za účelem bydlení, a nikoli spekulace, nemůže na tom z dlouhodobého hlediska prodělat. A odkládání nákupu má vždy za následek jen prodražení ceny. Já sám jsem toho důkazem. V realitách pracuji řadu let, a přesto jsem tak dlouho odkládal nákup nemovitosti, že když jsem nakonec po dvou letech koupi zrealizoval, zaplatil jsem o pětadvacet procent více, než kolik činila původní cena.
Takže jste potvrdil platnost přísloví o kovářově kobyle a ševcově ženě?
Přesně tak.
Část veřejnosti spatřuje v ohlášené krizi příležitost k odstranění převahy developerů nad zákazníky, kterou prý nejlépe vyjadřoval postoj ve stylu „naval prachy a vypadni!“ Tento postoj se údajně s novými podmínkami změní a dojde i ke zkvalitnění produktů, tedy bytů. Sdílíte tento optimismus?
Moc ne. Kultivace vztahů v rezidenčním developmentu bude velice složitý a dlouhodobý proces. Není to tak, že by si developeři řekli „odteď se budeme chovat ke klientům férově, protože oni to chtějí“. Všechno potřebuje svůj čas. Krize nám může pomoci v tom, že se zamyslíme a začneme měnit svůj postoj. Každý ve svém oboru.
U developerů to znamená, že začnou uvažovat nad tím, co stavějí, a že jejich hlavním motivem nebude pouze zisk. Architekti se zase vrátí k nápaditosti, aby jejich projekty nebyly v podstatě jen krabiciózními stavbami, které vidíme kolem sebe. Nazýváme to honosně moderní architekturou, ale v podstatě jsou to jen barevně odlišené krabice. A z pohledu realitních kanceláří půjde o to, že se klientovi budeme věnovat daleko více než v současnosti. Ne že bychom se mu dosud nevěnovali, ale už to není o tom, že by za dveřmi stály fronty lidí, kteří si chtějí koupit nemovitost.
Dnes musíte klienta vyhledat, musíte mu poskytnout dostatek informací, musíte s ním dennodenně komunikovat a „opečovávat“ ho tak, abyste jej přesvědčili, že to, co kupuje, je dobré, že dělá správnou věc.
Český trh nemovitostí stále ještě nelze považovat za stabilizovaný především proto, že v něm celkově převažuje poptávka nad dostupnou nabídkou. Za této situace se ozývají hlasy, které varují před přílišným optimismem z regulačního tlaku trhu a argumentují tím, že omezení nové výstavby může ještě více posílit hlad po volných bytech a tím dále pokřivit cenové relace. Jaký je váš názor?
Já s těmito obavami naprosto souhlasím. Říká se, čeho je málo, to je drahé. Bude-li nabídka nedostatečná, může se opravdu stát, že ceny bytů půjdou nahoru. Na českém realitním trhu se poptávka v zásadě nemění, mění se nabídka. Podle našich průzkumů šest procent populace žijící v Praze uvažuje o tom, že si do dvou let pořídí bydlení.
Tato poptávka se podle mě nezmění, může pouze dojít k tomu, že v důsledku recese lidé své rozhodnutí o pořízení bytu oddálí. Ale každým posunem rozhodnutí o koupi se jim cena nového bydlení může prodražit. K určitému poklesu cen může dojít, ale jen proto, že v současnosti jsou ceny bytů nadsazené. Svůj podíl na tom má navýšení snížené sazby DPH v roce 2008, takže už od roku 2007 docházelo k nadhodnocení a tím pádem k pokřivení cen nemovitostí.
Pokud budou tedy ceny nemovitostí klesat, tak z těch silně nadsazených na reálné. K propadu cen by docházelo tehdy, kdyby ceny klesaly pod reálnou hodnotu nemovitostí. Jestli se panelákové byty prodávaly za 3 milióny korun, tak šlo o nereálné ceny, které neodpovídají stavu, času ani kvalitě objektů. Zájemci platí v podstatě jen za to, že ten panelákový byt je dostupný, takže proč ho nezdražit, když je o něj zájem. A tato situace se může opakovat.
Hovoříme-li dnes o tom, že ceny panelových bytů klesají o 10 %, může se stát, že v roce 2009 opět stoupnou o 15 % jen proto, že se pozastaví nová výstavba a na trhu s bydlením nebude dostatek jiné kvalitní nabídky.
Samostatnou kapitolou českého trhu s nemovitostmi je množství podnikatelských subjektů, tedy realitních kanceláří. V České republice je údajně vydáno 40 000 živnostenských povolení na realitní činnost. Jak hodnotíte úroveň poskytovaných služeb?
Ta úroveň je opravdu špatná, a proto naše společnost spoluiniciovala založení České komory realitních kanceláří. Podíváme-li se na některé statistiky, které si děláme, zjistíme, že 60 % klientů si prodává nemovitost samo, bez účasti realitní kanceláře. To je velké číslo svědčící o nízké úrovni služeb.
Nechci však házet všechny do jednoho pytle! Jsou společnosti, které věnují rozvoji své činnosti mnoho peněz a úsilí a chtějí dobře sloužit svým klientům. Na druhé straně existují zlatokopové, kteří si říkají, že prodej nemovitostí je hrozně jednoduchý, takže proč se na něm nepřiživit. Co na tom, že smlouva má právní vady. Oni vidí jen svůj zisk v podobě nějakého procenta z prodejní ceny. Při tom dochází ke spoustě pochybení, která končí tím, že lidé nemají ani peníze, ani nemovitost a nemají ani žádné dovolání a možnost nápravy situace.
Koupě či prodej nemovitosti téměř vždy představuje miliónové částky. Je to investice a každou investici bychom si měli chránit. Stavíme-li dům, nekreslíme si ho doma po večerech v kuchyni, ale obrátíme se na architekta nebo projektanta. Máme-li právní problém, požádáme o pomoc advokáta či notáře, který nám odborně poradí. A totéž by mělo platit i v realitách, kde se můžeme obrátit na realitní kancelář, která dokáže pomoci. To není jen o penězích. Jde o to, aby se obchod uskutečnil co nejrychleji a hlavně bezpečně.