Článek
Jak hodnotíte současnou situaci na realitním trhu z pohledu developera?
V současnosti je v podstatě stabilizovaná, doby výkyvů už máme za sebou a trh se začíná vracet k normálu. Doby realitního boomu už se nikdy nevrátí, protože silné ročníky jsou pryč. Nedostavila se ani určitá vlna nákupní horečky, kterou někteří očekávali v souvislosti se zvýšením spodní sazby DPH od příštího roku a nabídka i poptávka jsou dnes v normálním režimu.
Někteří odborníci říkají, že trh je zamrzlý.
Ano, v určitém segmentu nemovitostí je trh zamrzlý. Já bych ho rozdělil do zhruba pěti kategorií. První tvoří dobře prodejné startovací byty, další představují běžné nemovitosti z druhé ruky, které se na trhu kupují a prodávají nezávisle na velikosti krize. Třetí kategorií jsou novostavby rezidenčního charakteru v dispozicích 3+1 a 4+1 a čtvrtou kategorií jsou ležáky z dob realitního boomu. Poslední, pátou kategorii, představují luxusní nemovitosti, které se budou prodávat v každé době.
Máte-li byt v Pařížské ulici, tak je to tak dobrá investice, že si svého kupce najde krize nekrize. Samozřejmě nejvíce se prodávají dva krajní póly: nejdražší a nejlevnější nemovitosti.
Zmínil jste ležáky. V Praze je v současnosti zhruba sedm tisíc dokončených bytů, které hledají kupce a zřejmě je v nejbližší době nenajdou. Co je příčinou, když lidé chtějí bydlet?
Příčinou je podle mě stále nereálná cena těchto bytů. Ti, kdo je drží, zřejmě nepotřebují „otáčet“ finanční prostředky a mohou si dovolit čekat na zájemce.
Nicméně většina těchto projektů byla postavena s pomocí bank, ty však přesto netlačí na prodej. V Česku máme zatím poměrně málo nucených dražeb.
To je spíše otázka pro zástupce bankovního sektoru. V zájmu banky by mělo být získat finanční prostředky zpět s přiměřeným ziskem. Otázkou ovšem je, zda některé předražené projekty, pokud by se prodaly za současné ceny, by ještě zisk generovaly. Takže banky možná vyčkávají, zda se situace nezlepší, ale to jsou pouze mé spekulace.
Máte-li byt v Pařížské ulici, tak je to tak dobrá investice, že si svého kupce najde krize nekrize.
Už jste zmínil, že se nenaplnilo očekávání developerů, že zvýšení snížené sazby DPH o čtyři procenta počínaje lednem příštího roku oživí prodeje bytů. Co je podle vás příčinou?
Nedostatečná síla populačních ročníků. V letech 2007–8 se tu sešly dva faktory. Prvním faktorem byl silný populační ročník, tzv. Husákovy děti, které potřebovaly bydlet. A druhým faktorem byl ohlášený růst DPH. To vytvořilo mix, který vyvolal tak silnou potřebu nákupu bytu, že ji developeři nestačili uspokojovat a ceny letěly nahoru. Dnes tu máme obdobné zvýšení DPH, ale chybí silná základna potenciálních kupců. Ten, kdo byt potřeboval, už si ho koupil, teď kupují pouze lidé, kteří musejí.
Nicméně řada lidí stále spoléhá na to, že ceny nemovitostí by ještě mohly jít dolů. Mohly, nebo jsou podle vašeho názoru už na dně?
U některých projektů ještě určitě půjdou ceny dolů. Jestliže potenciální kupec čeká na byt z kategorie tzv. ležáků, může se dočkat další developerské slevy. Pokud chci byt v novém developerském projektu, mám dvě možnosti: buď vyčkám, co zbude po dokončení a možná se dočkám slevy, anebo mám zájem o byt za zajímavou cenu, který je dobře situovaný a pak mě, obrazně řečeno, trochu tlačí čas.
Ke zvýšení prodejů v souvislosti s růstem DPH nedošlo, k čemu však podle mě zřejmě dojde, to bude další útlum trhu počátkem příštího roku. Jak se s tím jako developerská firma vyrovnáte?
Podle mého názoru zvýšení DPH trh až tak moc nezasáhne. Srovnáme-li to se situací v letech 2007–8, tehdy byl trh opravdu přehřátý a ceny nemovitostí byly vyšponované. Lidé se předzásobili a pak logicky nastal zlom a prodeje se zastavily. V současnosti se ceny výrazněji nezvyšují, někde jdou mírně nahoru, jinde zase dolů, takže přechod do nového roku bude lineární, nebude skokový.
Ta čtyři procenta navíc tam však budou. Pokryjí je developeři částečně ze svých marží, anebo půjde růst DPH plně na vrub zákazníků?
Opět bude záležet na jednotlivých projektech a developerech. Někdo bude schopen část zvýšení pokrýt ze své marže, a navýší cenu jen částečně, jiný to bude muset plně promítnout do ceny bytů.
Co stavební firmy, jsou ještě schopné zlevnit ceny svých prací, aby pomohly vstřebat navýšení DPH?
Určitě. Tlak není pouze na developery, ale na celý řetězec od výrobců stavebních materiálů přes stavební firmy po developery, ale i banky až po koncového klienta.
Jedním z projevů krize je, že se na realitním trhu zastavil obchod s horskými rekreačními apartmány. Vy jste horské apartmány stavěli, jak vnímáte změnu trhu v tomto segmentu?
Trh s horskými apartmány se prakticky úplně zastavil a lidé se naopak těchto rekreačních nemovitostí začínají zbavovat. Poptávka byla nasycena a první, čeho se lidé v době krize zbavují, jsou věci, které nepotřebují k běžnému dennímu životu, to znamená rekreační nemovitosti. My v současnosti sice prodáváme, ale jsou to totální výprodeje se slevou 20 %, tedy za cenu ztráty.
Jak vidíte perspektivu vývoje realitního trhu pro nejbližší měsíce?
Já si myslím, že po Novém roce se úroveň poptávky moc nezmění a rezidenční trh si bude držet svou současnou úroveň v oblasti prodejů i pokud jde o úroveň cen. Co by mohlo přinést určitou změnu, by byla vlna nucených prodejů a s tím spojených dražeb. Jinak však žádné dramatické změny na realitním trhu neočekávám.