Článek
Dům nebo byt můžeme zrenovovat a přestavět podle svých představ. S lokalitou ovšem nic nenaděláme. Proto si nejprve zjistíme, zda se nemovitost nenachází v záplavové oblasti (viz níže) a prohlédneme si, jak vypadá okolí. Minusem jsou přítomnost nočních klubů, blízkost železniční tratě nebo frekventované silnice. Naopak, až budeme sami nemovitost prodávat, plusem budou dopravní obslužnost, dostatek zeleně, blízkost prodejny s potravinami, nákupního centra, jeslí nebo školy.
Prohlídku bytu je nejlepší absolvovat za denního světla a pokud možno, měl by být úplně vyklizený. Závěsy a nábytek totiž mohou skrýt plísně nebo popraskané zdi.
- Prohlédneme si, jak těsní okna a zda nejsou zkřivená.
- Zkontrolujeme, jestli fungují zásuvky a svítí světla.
- Projdeme společné prostory -sklep, případně garáž a půdu.
- V případě činžovního domu si prohlédneme bytové jádro. Zjistíme, kdy byla provedena jeho poslední rekonstrukce, zda jím neprotéká voda, případně nestéká do elektrických rozvodů.
- Chceme vědět, z jakých materiálů jsou vyrobeny stěny. Plísně, popraskané zdi raději necháme zhodnotit odborníkem. Náklady na případné opravy by se teoreticky měly odečíst z kupní ceny.
Důležitá povodňová mapa
Určitě nikdo si nepřeje koupit dům či byt v místě, kde jsou každý rok povodně. Takové nemovitosti jsou sice cenově zajímavé, ale může se stát, že nám je nepojistí žádná pojišťovna nebo dáme více peněz za rizikový příplatek. Česká asociace pojišťoven nabízí zdarma na svých stránkách informace o možném nebezpečí povodně v dané lokalitě a o jeho dopadu na pojištění majetku. Aplikace vyhodnocuje čtyři rizikové zóny.
Je-li nemovitost ve vyšší rizikové zóně, to znamená 2 a více, lze předpokládat navýšení pojistného o rizikový příplatek. Ve 4. rizikové zóně jsou nemovitosti nepojistitelné. Zájemce o nemovitost zadá do vyhledávače adresu domu či bytu a e-mailem mu přijde informace o tom, jak moc je nemovitost ohrožena případnou povodní.
Proč dát peníze do úschovy
Kupující chce většinou dát peníze až poté, co se stane vlastníkem nemovitosti. Naopak prodávající chce obnos dříve, než byt převede. Co pomůže vyřešit vzájemnou nedůvěru?
Finanční obnos lze složit do úschovy k advokátovi, nebo k notáři, využít lze i služeb banky. Jakmile katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu vlastnického práva, je finanční částka z úschovy vyplacena prodávajícímu. Daň z převodu nemovitosti by měl zaplatit prodávající. Je možné se domluvit, že částka odpovídající dani z převodu nemovitostí bude vyplacena přímo finančnímu úřadu poté, co prodávající podá daňové přiznání. Pokud totiž daň nezaplatí prodávající, musí ji zaplatit kupující.
Než podepíšeme smlouvu
Než smlouvu podepíšeme, ověříme si v katastru nemovitostí, zda je prodejce nemovitosti také skutečně jejím vlastníkem.
Jméno majitele nemovitosti je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, v tzv. listu vlastnictví. Za stokorunový poplatek nám jej katastrální úřad vydá. Je-li majitelů více, zajímáme se o naplnění předkupního práva. Jestliže jeden ze spolumajitelů chce svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. V případě, že odmítnou, může ho prodat jinému zájemci.
Na katastrálním úřadu také zjistíme, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena a zástavy. Věcným břemenem je např. souhlas, že sousedé mohou projíždět přes náš pozemek nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě bydlet i nadále. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budeme jej muset respektovat. Zástava vzniká v případě, že předchozí vlastník nesplatí své dluhy, nemovitost je dána do zástavy ve prospěch dalšího subjektu a bude pak zástavním věřitelem prodána jako zástava.
Co má obsahovat kupní smlouva
Kupní smlouva musí být uzavřena v písemné formě. Jejími základními náležitostmi jsou:
- Označení prodávajícího, kupujícího a označení převáděné bytové jednotky, domu.
- Sjednaná výše kupní ceny, platební podmínky (tedy jakým způsobem a v jaké lhůtě bude kupní cena zaplacena).
- Jakmile je kupní smlouva podepsána, musí být úředně ověřeny podpisy alespoň na jednom jejím vyhotovení.
Jak postupovat po podpisu
Kupní smlouvu pak doručíme katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva a kolkem v hodnotě 500 Kč.
S koupí nemovitosti je potřeba přehlásit odběr služeb: vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud si nejsme jistí, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujeme, že zaplatíme i za to, co jsme nespotřebovali, nebo jsme si neobjednali.
Byt v domě kupujeme s Prohlášením vlastníka
Jestliže jsme se rozhodli pro koupi bytu v budově s více bytovými, popřípadě nebytovými prostorami, opatříme si písemné Prohlášení vlastníka. Vymezuje práva a povinnosti, které vyplývají z vlastnictví bytové jednotky v jeho domě. Neopomíjí ani práva a povinnosti související se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (vchody, schodiště, drobné stavby jako dílna, společná prádelna) a pozemku.
V prohlášení by dále mělo být obsaženo: označení budovy podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově; popis jednotek, jejich příslušenství, podlahové plochy a popisy jejich vybavení; určení, jaké části budovy jsou společnými vlastníkům všech jednotek nebo jen vlastníkům některých jednotek; stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy; označení pozemku, jenž je předmětem převodu vlastnictví nebo jiných práv; pravidla pro příspěvky spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu; označení osoby, jež byla pověřena správou domu.
Rady a tipy
Poplatky a provize: Pozor, při koupi bytu či domu neplatíme jen domluvenou kupní cenu! Musíme počítat s poplatky při úředních jednáních, případně s provizí realitní kanceláři, pokud využijeme jejích služeb.
- Provizi hradí kupující a pohybuje se kolem 5 %. Za byt v ceně milion korun by tedy poplatek realitní kanceláři činil zhruba 50 000 Kč.
- Máme-li obavy, že bychom chybovali při uzavírání smluv, najmeme si právníka, aby sepsal veškeré smlouvy (smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva). Jeho služby stojí kolem 4000 Kč plus minimálně 2000 Kč za to, že necháme peníze u něho v úschově do doby, až se staneme majiteli nemovitosti, to jest - bude podepsána kupní smlouva a podán vklad či návrh na něj do katastru nemovitostí.
- Správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí činí 500 Kč.
- Počítat musíme i s ověřením podpisů u všech smluv a rovněž s opisy. Poplatky za tyto služby by neměly přesáhnout 1000 Kč.
- V případě využití služeb odhadce zaplatíme kolem 3000 Kč.
- Dohromady nás poplatky s provizemi přijdou v případě nemovitosti za milion korun od 60 500 Kč výše.
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, eventuálně jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
