Článek
Podle Arnošta Hejduka, ředitele marketingové a reklamní agentury Rooney, která se specializuje na realitní trh, jsou navíc developeři v zajetí své specializace a přeorientovat se na jiný segment pro ně není jednoduché. „Každý se zaměřuje na výstavbu projektů, které „umí“ a zareagovat na změnu trhu může asi tak, jako tanker na moři, tj. s velmi dlouhou setrvačností“.
V krizi rozhoduje cena
Nicméně existují firmy, které si ani v současných složitých podmínkách na nezájem zákazníků nemohou stěžovat.
„Optimalizovali jsme naše nové projekty a vrátili jsme se k cenám roku 2006, o němž se dnes hovoří jako o určité normě. Naší snahou bylo připravit levné startovací bydlení pro mladé lidi, kteří doteď vyčkávali a kalkulovali na snížení cen. Chtěli jsme jim nabídnout reálnou alternativu, to znamená byt za přijatelnou cenu mezi zhruba 30 až 37 tisíci korun za metr čtvereční včetně DPH, na který by byli schopni získat hypotéku, a zároveň dodávat bydlení v odpovídající kvalitě,“ říká Jan Koubík marketingový manažer společnosti BEMETT.
Pravda, Koubík přiznává, že jde o projekt lehce mimopražský, konkrétně v Jesenici u Prahy, ale po lokalitách v okolí hlavního města dnes pokukuje řada developerů. Prakticky jen zde lze totiž ještě získat zajímavé pozemky za přijatelnou cenu, a cena pozemku má bezesporu na celkovou cenu bytu výrazný vliv.
Orientace na cenu se firmě podle Koubíka vyplácí i u rodinných domků. „Segment startovacích bytů doplňujeme o segment startovacích rodinných domů, které nabízíme bonitnějším klientům. Konkrétně jde o dům, který má zhruba plochu 102 m2, pozemek kolem 350m2 a stojí 3,6 – 4 milióny Kč včetně DPH. Klienty jsou většinou lidé, kteří prošli našimi startovacími byty, takže jde vlastně o logický vývoj. Řadové rodinné domy realizujeme v Drahelčicích u Prahy, kde kromě přijatelné ceny nabízíme i nízkoenergetický standard. Je to moderní trend a lidé ho vyhledávají,“ dodává Jan Koubík.
Vlastní kapitál je podmínkou
Důležitou podmínkou pro výstavbu rezidenčních projektů je vedle získání cenově přijatelných pozemků i dostatečný vlastní kapitál. Banky totiž až na výjimky v současnosti developerům peníze nepůjčují.
„Banky jsou stále v „krizovém modu“ závěru roku 2008 a nechtějí půjčit téměř nikomu. Respektive nabízejí podmínky, které jsou pro developery prakticky nepřijatelné,“ říká obchodní ředitel společnosti Lexxus Petr Višňovský. Stejný názor má i ředitel SIDI CZECH REPUBLIC, Martin Louda.
„Developeři zastavili výstavbu a vyčkávají. Důvodem je především nedostatek vlastního kapitálu a nemožnost splnit jednu z hlavních podmínek bank – předprodej, nutný pro začátek čerpání úvěru.“ Zároveň Louda potvrzuje širší platnost orientace BEMETTU na segment cenově citlivých klientů.
„V segmentu nejlevnějších nových bytů očekávám růst poptávky u projektů do 40tis/m2 včetně DPH. Tedy v Praze a okolí. Za stále aktuální považuji výstavbu rodinných domků, řadových i samostatných, do 30km za hranicí Prahy v malých projektech.“
Developeři se spojují se stavaři
Nedostatek volného bankovního kapitálu řeší někteří developeři finančním spojením se stavebními firmami, které realizují jejich zakázky. Tento proces bude podle Koubíka pokračovat, stavaři budou s developery vytvářet různá konsorcia a samozřejmě se budou snažit optimalizovat náklady jednotlivých projektů ať už vlastními vstupy, nákupy pozemků, či optimalizací samotných projektů, tak aby byli schopni nabídnout klientovi zajímavou cenu.
Co by mohlo být oním příslovečným kouzelným proutkem k oživení stagnujícího realitní trhu?
„Najít segment klientů, kteří jsou v dnešní době ochotni kupovat. Zájemci o luxusní bydlení si svou nemovitost snů najdou bez ohledu na výkyvy trhu. Pak je tu střední vrstva, která hledá rezidenční bydlení v cenovém rozpětí 45 – 60 000 korun za m2 – to jsou ti, co pořád spekulují nad cenou. Poslední skupinu tvoří lidé, kteří zvažují, zda si mohou dovolit vlastní bydlení na hypotéku anebo se spokojí s pronájmem bytu. Tento segment tvoří většinou lidé ve věku 25-40 let, které se snažíme oslovovat, vysvětluje Koubík.
Koubíkův optimismus však rozhodně nesdílí Arnošt Hejduk, ze společnosti Rooney, který segment cenově citlivých klientů naopak považuje za nejrizikovější. „Budoucnost nízkého cenového segmentu je z celého rezidenčního portfolia nejvíce nejistá; schopnost lidí financovat vlastní bydlení, získat hypotéku a dlouhodobě plánovat svou pracovní kariéru je dnes v této kategorii kritická. Zejména tento segment vyvolává většinu obav a pesimistických informací o útlumu rezidenční výstavby v České republice,“ upozorňuje Hejduk.