Kdy odečíst úroky z úvěrů na bydlení

Složitost je hlavně v tom, že podmínky pro odečet se liší podle toho, na jakou bytovou potřebu předpokládanou zákonem úvěr směřuje. (U úvěrů na jiné než zákonem vyjmenované bytové potřeby nelze odečty uplatnit – například na nábytek).

Zákon vyžaduje, aby poplatník vlastnil (spoluvlastnil) nemovitost a současně aby on, nebo jeho manžel (manželka), děti, rodiče nebo prarodiče obou manželů v nemovitosti trvale bydleli.

Poplatník musí vlastnit (spoluvlastnit) nemovitost po celý rok, za který odečet uplatňuje. V roce, kdy nemovitosti nabude, stačí vlastnictví nemovitosti jen po zbytek roku, třeba jen jediný den.

Vlastnictví či spoluvlastnictví musí být zapsáno v katastru. Nestačí návrh na vklad. Jestliže dojde ke vkladu po lhůtě podání přiznání s účinností vkladu například k 13. prosinci 2008, má poplatník možnost podat dodatečné přiznání a v něm odečty za rok 2008 uplatnit.

Pokud jde o podmínku bydlení, myslí se jím faktický stav, nikoli údaj o trvalém pobytu uvedený například v občanském průkazu. Okruh vyjmenovaných osob bydlících v bytě je závazný, nepatří k nim například sourozenec poplatníka.

Zákon není v podmínce vlastnictví a trvalého bydlení tak přísný na toho, kdo staví byt, rodinný dům či obytný dům. Jednak jde o to, že stavba bývá zpravidla zapsána do katastru až po jejím dokončení, jednak o to, že v rozestavěné stavbě se nedá bydlet.

Poplatník tedy může už v průběhu stavby odečíst úroky z úvěrů s tím, že vlastnictví (spoluvlastnictví) prokáže po zapsání stavby do katastru a v nemovitosti začne trvale bydlet po dokončení stavby (on nebo výše uvedené blízké osoby), tj. po splnění povinností stanovených právním předpisem pro užívání staveb.

Pokud poplatník uvedené podmínky nesplní, je povinen uplatněné odečty zpětně „dodanit“.

Lze uplatnit odečet ve dvou případech, jestliže koupě pozemku byla součástí koupě bytu nebo domu a bude-li na pozemku postaven byt či dům s využitím úvěru. Ve druhém případě stavba musí být zahájena do čtyř let od uzavření úvěrové smlouvy. Není-li to splněno, poplatník vrací státu částku, kterou získal odečtem.

Podmínka vlastnictví bytu či domu se nevyžaduje, ale v nemovitosti musí trvale bydlet osoba, která uplatňuje nárok na odečet, či její blízcí (viz výše uvedené blízké osoby). Uplatnit odečet může tedy i nájemník, který po dohodě s majitelem na své náklady rekonstruuje byt.

Základ daně lze snížit o úroky ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník nebo jeho blízcí užívali byt po převodu členských práv k trvalému bydlení.

Pokud si nájemník v obecním domě, který jde jako celek do privatizace, vezme úvěr na splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě, může úroky z úvěru daňově odečíst. Podmínkou je, že on nebo jeho blízcí v domě trvale bydlí.

Úroky z úvěru lze odečíst i v případě, je-li úvěr určen na vypořádání společného majetku manželů či spoludědiců a toto vypořádání se týká nemovitosti.

Jestliže někdo použije úvěr na splacení všech výše vyjmenovaných úvěrů, může úroky z nového úvěru odečíst, splňuje-li podmínky po daný druh bytové potřeby.

Právo odečíst úroky z úvěrů na bytové potřeby může jen účastník smlouvy. Samozřejmě jen tehdy, když splňuje podmínky pro odečet. Je-li účastníků více, může odečet uplatnit jeden z nich nebo více osob. Jestliže odečet uplatňuje více osob, jejich podíl na úrocích musí ale být stejný.

Odečty se týkají jen úvěrů ze stavebního spoření (včetně tzv. překlenovacích úvěrů) a dále hypoték a s nimi souvisejících úvěrů – předhypotečních úvěrů či doplňkových úvěrů. Nelze odečíst úroky např. ze spotřebitelského úvěru na bydlení.

Pokud se bytová potřeba používá současně i k podnikání nebo k pronájmu, lze odečet úroků uplatnit v poměrné výši. Jestliže se nemovitost využívá celá k podnikání či pronájmu, nelze úroky z úvěru odečíst vůbec. V takovém případě ale poplatník může uplatnit úroky jako daňový výdaj k příjmům z podnikání či pronájmu.

Úroky je možné odečíst v plné výši, a to až do úhrnného limitu 300 000 korun. Při placení úroků jen po část roku se limit poměrně krátí.