Jak se orientovat v nabídkových cenách bytů

Cena je na českém realitním trhu určitě jedním ze základních parametrů při rozhodování o koupi bytu. Developeři obvykle uvádějí cenu za metr čtvereční nebo celkovou cenu. Jenže ani tak zdánlivě pregnantní kategorie, jako je cena, nemusí být jednoznačná. A zdaleka to není jen daň z přidané hodnoty, co tvoří cenové rozdíly.

Jak zjistíme, co všechno cena obsahuje? Podle odborníků pouze porovnáním několika podobných projektů, protože udávaná cena vychází z toho, co daný developer zahrnuje do výměry, a jednotková cena tak kupujícímu neřekne, co všechno za svoje peníze dostává.

Mezi základní informace bezesporu patří počet místností a výměra bytu. Ani zde však klient nemusí vědět na čem je, protože i čtvereční metr může mít různou velikost v závislosti na tom, zda se do výměry započítává tloušťka zdí a příček. Jak se v tom vyznat?

Opět srovnáním, protože v současnosti bohužel neexistuje jednotná metodika nebo předpis, jak by developer měl postupovat. „Je to velice individuální. Někdo započítává pouze užitnou plochu bytu, jiný celkovou plochu včetně plochy pod příčkami. Důležité je však i příslušenství bytu,“ říká realitní poradce Jaroslav Hluchý. Proto je podle něj jedinou možností, jak získat reálný přehled, porovnat celkovou cenu daného bytu s veškerým příslušenstvím s jinou srovnatelnou bytovou jednotkou.

Jak započítávají developeři balkóny a terasy a kam spadá sklep? Odpověď zase není jednoznačná. Někdo počítá polovinu, jiný celou plochu a další je nezapočítává vůbec a prezentuje to jako bonus k dané bytové jednotce, protože ne každý byt má balkón nebo terasu. Nejčastěji se však plocha balkónů a sklepů započítává jednou polovinou anebo poloviční jednotkovou cenou, což vyjde nastejno.

U sklepů je to obdobné. Někdo započítává plnou výměru plochy, jiný redukovanou část o 30–50 procent. Vždycky se tak musíme ptát, kolik stojí celkový produkt – tedy byt s balkónem, terasou a garáží nebo garážovým stáním.

„U garážových stání se navíc může lišit daň z přidané hodnoty, proto lze kupujícím vřele doporučit, aby si ve smlouvě pozorně přečetli, co přesně je předmětem prodeje a jaká daň z přidané hodnoty bude ke garážovému stání účtována. Je-li garáž samostatná, určitě tam bude dvacetiprocentní daň z přidané hodnoty. Pokud je vedena jako součást příslušenství bytu, lze aplikovat sníženou sazbu daně za předpokladu, že jde o byt sociální kategorie do 120 m2,“ říká Šimona Mašková ze společnosti Mašek advokáti, která se na realitní poradenství specializuje.

Ceny za metr čtvereční se v témže domě mohou lišit i v závislosti na poschodí. Jak velkou roli poschodí hraje?

Kolísání ceny bytu s měnícím se podlažím se liší projekt od projektu. Je to dáno okolní zástavbou a výhledem. Nemusí být pravidlem, že čím vyšší poschodí, tím vyšší jednotková cena.

Existují naopak projekty, kde tak zvané seniorské bydlení – byty v přízemí – má stejnou nebo i vyšší cenu než byty ve vyšším podlaží, protože jde o poptávaný produkt. Obecně ale u většiny projektů roste cena bytu s výškou podlaží především díky možnosti oslunění, výhledu a celkově větší světlosti těchto bytů.

Na druhé straně existují projekty, kde je nejvyšší podlaží cenově redukováno, protože využitelnost posledních podlaží je v podkrovních nebo mezonetových bytech omezená v důsledku zešikmení stěn nebo díky internímu schodišti.

Vedle exaktně srovnatelných parametrů se do ceny bytu promítají i další faktory: lokalita, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Jsou to důležitá, ale navýsost subjektivní kritéria, při jejichž hodnocení může mít každý zájemce jiná měřítka.