Jak nejvýhodněji financovat bydlení

„Hlavním momentem vývoje na realitním trhu za posledního půldruhého roku bylo zpřístupnění hypoték širším, a tedy i nižším příjmovým skupinám obyvatelstva,“ říká generální ředitel Českomoravské realitní (CMR) Petr Vosmík.

Na trhu se vytvořila velká poptávka po bydlení v řádu do tří miliónů korun. Největší zájem se soustředil na panelákové byty, které spadají do této kategorie a jejichž cena stoupla za posledních 18 měsíců o zhruba 30 %. Byty 3+1 v panelových domech, které se prodávaly za milión osm set až devět set tisíc, se dnes prodávají kolem tří miliónů korun.

Pokud jde o perspektivy do budoucna, u rodinných domků, kde cenový vývoj nebyl nikdy dramatický, lze podle Vosmíka očekávat pokračování trendu pozvolného růstu. Obdobné to bude u dražších bytů v cenách čtyři milióny a více a u nové cihlové zástavby, kde se do cen promítne i vyšší snížená sazba DPH.

Pokud jde o perspektivy do budoucna, u rodinných domků, kde cenový vývoj nebyl nikdy dramatický, lze podle Vosmíka očekávat pokračování trendu pozvolného růstu. Obdobné to bude u dražších bytů v cenách čtyři milióny a více a u nové cihlové zástavby, kde se do cen promítne i vyšší snížená sazba DPH.

U bytů v kategorii „levnějšího bydlení“ do tří miliónů korun se i v důsledku zdražování hypoték další rozšíření poptávky, doprovázené tlakem na ceny, neočekává. Dokonce se ukazuje, že v některých okrajových čtvrtích Prahy, jako jsou Petrovice nebo Měcholupy, už ceny panelových bytů stagnují nebo i mírně klesají. „Celkově však bude pokračovat mírný nárůst převahy poptávky po bydlení nad nabídkou, který může být v Praze a ve větších krajských městech výraznější v souvislosti s růstem pracovního trhu,“ odhaduje Vosmík.

Jestliže Praha, Brno a Ostrava si svou revoluci realitního trhu už prodělaly, některé regiony ji stále mají před sebou. „Zajímavým z tohoto hlediska budou určitě severozápadní Čechy – oblast Ústí nad Labem, Děčínska a Teplic, kde byly ceny dlouhodobě nízké a kde naši regionální zástupci zaznamenávají živý pohyb na trhu realit, což je obvykle předzvěstí růstu cen,“ upozorňuje Petr Vosmík.

Odborníci napříč spektrem se shodují, že zlatá éra hypoték je za námi. Zdaleka už však nejsou jednotní v tom, jak situaci na hypotečním trhu ovlivní reforma veřejných financí.

Vyšší snížená sazba DPH (z 5 na 9 %) podle Ivany Benešové, hypoteční specialistky z CMR, výraznější vliv na hypotéky mít nebude, odrazí se spíše ve zvýšené kupní ceně nemovitostí. Hypotéky však podle ní podraží, zejména v souvislosti s novým daňovým zákonem. Ten totiž zrušil daňové osvobození výnosů hypotečních zástavních listů, takže banky budou muset výnosy zdanit, což může zdražit úrokové sazby o 0,5–0,7 %.

foto: archív firem Wienerberger, Liapor, Ytong

V současnosti banky lákají klienty na výhodnější počáteční sazby zcela v duchu přísloví: když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají.

„Srovnáme-li dva klienty téže banky, nového a toho, který už hypotéku má, je sazba pro nového klienta jednoznačně nižší,“ zdůrazňuje Ivana Benešová. Banky bohužel až na poslední chvíli, zhruba měsíc před skončením fixačního období, zasílají klientům informaci o nové úrokové sazbě.

„Můžeme se tomu bránit tím, že zhruba půl roku před koncem fixace začneme sledovat situaci na trhu, případně se obrátíme na finančního poradce, aby nám zjistil, jaké podmínky nabízejí ostatní banky.

Refinancováním úvěru sice nedosáhneme úroků výhodnějších, než byly ty původní, ale určitě nižších, než jsou ty, jež nám naše banka nově nabízí, protože vzhledem k tomu, že jsme už část půjčky splatili, budeme uzavírat smlouvu nikoli na stoprocentní, ale dejme tomu jen pětaosmdesátiprocentní hypotéku,“ doporučuje Benešová.

Refinancováním úvěru sice nedosáhneme úroků výhodnějších, než byly ty původní, ale určitě nižších, než jsou ty, jež nám naše banka nově nabízí, protože vzhledem k tomu, že jsme už část půjčky splatili, budeme uzavírat smlouvu nikoli na stoprocentní, ale dejme tomu jen pětaosmdesátiprocentní hypotéku,“ doporučuje Benešová.

Refinancováním úvěru sice nedosáhneme úroků výhodnějších, než byly ty původní, ale určitě nižších, než jsou ty, jež nám naše banka nově nabízí, protože vzhledem k tomu, že jsme už část půjčky splatili, budeme uzavírat smlouvu nikoli na stoprocentní, ale dejme tomu jen pětaosmdesátiprocentní hypotéku,“ doporučuje Benešová.Zájemci o hypotéku logicky zvažují, jaká fixační doba je nejvýhodnější? Podle Benešové to záleží na více aspektech. Pokud věříme, že v bytě budeme bydlet a neprodáme ho v průběhu trvání hypotéky, vyplatí se dlouhodobá fixace, třeba i na celou dobu splácení, protože máme jistotu, že se nám po celých dvacet let úroková sazba nezvýší a splátka zůstane stejná.

Refinancováním úvěru sice nedosáhneme úroků výhodnějších, než byly ty původní, ale určitě nižších, než jsou ty, jež nám naše banka nově nabízí, protože vzhledem k tomu, že jsme už část půjčky splatili, budeme uzavírat smlouvu nikoli na stoprocentní, ale dejme tomu jen pětaosmdesátiprocentní hypotéku,“ doporučuje Benešová.Zájemci o hypotéku logicky zvažují, jaká fixační doba je nejvýhodnější? Podle Benešové to záleží na více aspektech. Pokud věříme, že v bytě budeme bydlet a neprodáme ho v průběhu trvání hypotéky, vyplatí se dlouhodobá fixace, třeba i na celou dobu splácení, protože máme jistotu, že se nám po celých dvacet let úroková sazba nezvýší a splátka zůstane stejná.

Bohužel jen těžko si můžeme být jisti, že se naše životní poměry nezmění a že se nebudeme muset stěhovat třeba za prací a byt prodat. V takovém případě riskujeme až 25% sankci za předčasné splacení hypotečního úvěru, což u dvoumiliónové hypotéky představuje částku půl miliónu korun, a to určitě není málo.

Stojíme-li před nutností byt zatížený hypotékou prodat, existuje několik možností. Buď máme to štěstí, že nám zrovna končí fixace, takže můžeme hypotéku doplatit bez sankcí z peněz od kupujícího. Pokud takové štěstí nemáme a musíme prodat v průběhu fixačního období, je ideální sehnat kupce, který je ochoten naši hypotéku u dané banky převzít. V takovém případě se platí pouze převodní poplatek ve výši maximálně deseti tisíc korun.

Stojíme-li před nutností byt zatížený hypotékou prodat, existuje několik možností. Buď máme to štěstí, že nám zrovna končí fixace, takže můžeme hypotéku doplatit bez sankcí z peněz od kupujícího. Pokud takové štěstí nemáme a musíme prodat v průběhu fixačního období, je ideální sehnat kupce, který je ochoten naši hypotéku u dané banky převzít. V takovém případě se platí pouze převodní poplatek ve výši maximálně deseti tisíc korun.

Když se nám to ale nepodaří, musíme se smířit se zaplacením sankce. Její výše se bude lišit podle toho, zda si nový majitel vezme hypotéku u téže banky (pouze v jiné výši) anebo se rozhodne pro jiný finanční ústav. „Banka má totiž možnost sankci nebo její část odpustit, záleží však na pravidlech a stanovisku vedení konkrétní banky,“ uzavírá Ivana Benešová.