Přednosti i záludnosti koupě staršího bytu

"Lidé obecně preferují byty o velikosti 2+kk a 2+1, což platí jak pro velká města, tak pro regiony. Například v Praze lze takový starší byt pořídit již od 1 500 000 korun,“ říká Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny (RSČS). Tato cena však zdaleka nebývá konečná.

"Často se setkávám s tím, že si mladí lidé koupí "levnější" starší byt a když jim pak povím odhadovanou cenu za nevyhnutelnou rekonstrukci, jsou nemile překvapeni," podotýká bytová designérka Zuzana Funková, majitelka ateliéru Funk Design studio.

"Alespoň s částečnou rekonstrukcí je potřeba počítat téměř u každé tzv. secondhandové nemovitosti. A pokud jsou nezbytné větší zásahy, často se stává, že co kupující ušetří na pořizovací ceně, vloží právě do nutných oprav," podporuje její slova Němeček.

Vysoké stropy, veliká okna, původní dřevěná podlaha, to vše vypadá na první pohled příjemně a útulně. Ovšem je třeba si uchovat racionální úsudek a všimnout si pokud možno i všech důležitých závad a nedostatků. Zásadní je pak informovat se na veškeré právní aspekty koupě bytu. „U starších nemovitostí také doporučujeme pečlivě prozkoumat právní závazky po předchozích vlastnících a zjistit, zda na nich nevázne věcné břemeno, exekuce a podobně,“ radí Němeček.

"Důležitý je už vzhled domu, v němž se byt nachází. Způsob zateplení, opravená střecha a další rysy napoví, zda se v budoucnu nebude zvyšovat nájem nebo příspěvek do fondu oprav, který má družstvo vlastníků zřízený," radí designérka.

Jestliže jsou v bytě 30 a více let starého domu původní elektroinstalace, je jisté, že je bude dříve nebo později potřeba kompletně vyměnit. Tento krok si rozhodně vyžádá nově zařízená kuchyně se spoustou elektrických spotřebičů, které v době rozvádění původních instalací vůbec neexistovaly.

V některých bytech doslova stačí ráno pustit rychlovarnou konvici a člověk už téměř ani nerozsvítí světlo nad pracovní deskou bez toho, aby "nevyletěly pojistky". Pro kontrolu stáří rozvodů mnohdy stačí pohlédnout na rozvodovou skříň. Tam, kde jsou nové instalace, jistě neponechali skříň starou.

Stejně důležitý je stav stoupaček a kupující se musí určitě pídit po době, kdy byly naposledy měněné. Jejich výměna a oprava je totiž finančně velmi náročná, má-li ji platit nový majitel bytu ze svého. V případě družstevního bytu, pokud stoupačky nebyly měněny už několik desetiletí, je dobré se ptát na to, zda a kdy se plánuje jejich výměna.

Ve skutečnosti je podle Funkové celkem jedno, zda má byt už zděné, nebo ještě umakartové jádro. Při koupi staršího bydlení se totiž tak jako tak počítá s jeho úpravami. Mnohem větší důraz proto klade na kontrolu vody, která vytéká v koupelně a v kuchyni z trubek. Jestliže je zrzavá, bude třeba vodovodní trubky vyměnit. Což jsou další nepříjemné náklady, a v takovém případě se nový majitel neubrání rozsekání částí zdí původně již vyzděného jádra.

Pozornost je rovněž třeba věnovat tomu, zda neprotékají například radiátory, nebo plynový kotel.

Samostatnou kapitolou starších bytů jsou na první pohled velmi příjemné dřevěné podlahy. Rozhodně se po nich všude při návštěvě projdeme a zjišťujeme, zda nevrzají a především, zda jsou rovné. V takovém případě je totiž bude stačit nechat jen poopravit, lehce zbrousit a nalakovat. Závažněji poškozené podlahy už vyžadují finančně mnohem náročnější rekonstrukci, která se může vyšplhat i na mnoho desítek tisíc korun.

"V neposlední řadě je pak potřeba prohlédnout si půdorys bytu, který má mít k dispozici správce domu. Jen tak se kupující uchrání nepříjemného překvapení, že jím zamýšlená předělávka nebude vůbec realizovatelná, protože byt je ve druhém poschodí a stěny uvažované k demolici jsou nosné," varuje Funková.

Důležité je rovněž věnovat pozornost tomu, na jakou světovou stranu směřují okna bytu. I kdyby nebyl k dispozici přehled nákladů na provoz bytu od minulého obyvatele, už jen podle jeho orientace lze odhadnout, jak moc bude třeba v zimě topit, nebo zda pro letní měsíce nebude dobré zvážit instalaci klimatizace.

Pokud si kupující není jistý svými znalostmi a zkušenostmi při posuzování realit, je rozhodně bezpečnější požádat o doprovod inspektora nemovitostí, stavebníka, architekta anebo i zkušeného bytového designéra.

Ti všichni by měli umět odhadnout výši dodatečných nákladů, které si vyžádá budoucí rekonstrukce posuzovaného bytu. Náklady na tento doprovod mohou ušetřit mnohem větší náklady na sanaci přehlédnutých problémů.