Finanční poradna: Tři pravidla, bez kterých se neobejdete, máte-li hypotéku

Více než 60 % lidí, kteří splácí úvěr na bydlení, jsou, aniž si to uvědomují, výrazně ohroženi a mohou se z nich stát adepti na vyjednávání s bankou o odkladu splátek, vyplývá ze zjištění poradenské společnosti Broker Consulting. „Taková situace je pro rodinu velmi zatěžující. Mnoho domácností si vzalo na svá bedra vysoký úvěr. Neřešily budoucnost, hlavně chtěly mít rychle nové bydlení. Většinou netuší, jakou míru rizika podstupují. Když na to přijdou, už je pozdě,“ přibližuje problematiku Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

Podle ekonomů není objem (zhruba 25 miliard korun) problémových hypoték až tak vysoký vzhledem k celkovému zadlužení domácností. Ale vzhledem k tomu, že ztráta střechy nad hlavou patří k těm největším obavám, je důležité chovat se obezřetně.

Kdo má hypotéku, může většině problémů předejít dodržováním tří pravidel:

1. Nejdůležitější je zabezpečení příjmu a majetku. Rodina se může dostat do problémů se splácením kvůli škodě na majetku nebo dlouhodobou nemocí či invaliditou. Při dvoumiliónovém úvěru může sahat dostatečné krytí až ke čtyřem miliónům. „Pojištění smrti, invalidity a trvalých následků úrazů je prvořadé,“ vysvětluje základy finančního plánování Lener a dodává: „Mnozí lidé mají doma pojistné smlouvy, které cíl zabezpečení neplní dostatečně.“

2. Pořídit si hypotéku bez šestiměsíční rezervy je hazard, stejně jako splácet hypotéku bez této rezervy. „Ačkoliv se dnes dá pojistit i nezaměstnanost, pojištění má svá omezení a je spíše přilepšením než skutečným řešením. Právě rezerva slouží pro překonání kratších výpadků příjmů, ať už mají jakýkoliv důvod,“ analyzuje Lener.

3. V době otočky fixace se aktivně zajímejte o osud své hypotéky. Nejde jen o notoricky známou možnost refinancovat s příznivější sazbou. Častokrát se vyplatí úvěr prodloužit nebo zkrátit a tím snížit či zvýšit měsíční zatížení. Tímto krokem lze předejít mnoha problémům, třeba právě v době, kdy se v podnikání nedaří jako dříve.

Na vaše dotazy odpovídá Marta Žížková ze společnosti Broker Consulting.

Zajímalo by mne, zda při koupi nemovitosti získám úvěr pouze na nemovitost podle odhadu ceny nemovitosti, anebo úvěr ve vyšší částce i s cenou předpokládané rekonstrukce nemovitosti. V našem případě by byla odhadní cena 500 000 Kč s tím, že nemovitost je na zbourání a musel by se postavit nový dům v hodnotě cca 2 mil. Kč. Dále mne zajímá, zda peníze z úvěru dostanu takzvaně na ruku anebo je budou vyplácet na základě faktur. Lze použít ten samý úvěr i na vybavení nemovitosti?

Pokud víte, že budete potřebovat peníze na koupi i následnou rekonstrukci nemovitosti, určitě je jednodušší vzít si jednu hypotéku na obojí. Ve vašem případě však jde o trochu jinou situaci. Stav nemovitosti vyžaduje zbourání, proto se nejedná o nemovitost, která se bude rekonstruovat, ale jedná se o novou výstavbu. Koupí této nemovitosti získáte pravděpodobně pouze zajímavý pozemek. Odhadce, který bude nemovitost oceňovat, bude pracovat s informací, že stávající dům bude srovnán se zemí a bude se stavět nový. Proto bude nutné předložit kompletní projektovou dokumentaci, jak bude nový dům vypadat. Odhadce pak stanoví v podstatě tři ceny:

Banka vám povolí první čerpání jen do určité výše vyplývající z ceny minimální, tzn. z ceny pozemku. Pokud nemáte dostatek prostředků k tomu, abyste mohli rozjet bourání, které bude určitě něco stát, mohli byste se dostat do nepříjemné situace. Pokud vámi uvedená cena půl miliónu odpovídá ceně pozemku, bude první čerpání pravděpodobně velmi malé na to, abyste zaplatili kupní cenu, zbourali původní dům a začali stavět nový. Další čerpání vám banka umožní až v momentě, kdy bude na pozemku něco stát (alespoň základy nového domu a obvodové zdi do výše jednoho metru). Navíc bude nutné mít pro čerpání již hotový geometrický plán, tzn. zaměření nové rozestavěné stavby, a vše podané na Katastru nemovitostí. To znamená, že bez vlastních prostředků je tato situace v podstatě neřešitelná.

K vašemu dotazu, zda vám banka poskytne „peníze na ruku“: peníze na účet, tzn. výstavbu bez dokládání faktur, umožňuje většina českých bank. Během výstavby však bude odhadce průběžně kontrolovat, zda jsou ve stavbě proinvestovány prostředky, které jste čerpali. Jako účelové použití prostředků může banka vzít třeba vestavěnou kuchyňskou linku, nalepené koberce. Nikoliv sedací soupravu či televizi.