Článek
Klasická hypotéka, která se využívá u běžných staveb, často u dřevostaveb není možná. K jejímu poskytnutí totiž banky vyžadují zápis rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí. Základy ani základovou desku přitom banky neuznají jako rozestavěnou nemovitost. A vybudování hrubé stavby z dřevotřískových desek je díky technologickému postupu záležitostí rychlejší než zápis do katastru nemovitostí.
Financování dřevostaveb se proto řeší zpravidla tzv. předhypotečním úvěrem. Většina velkých bank má stanoven seznam dodavatelů dřevostaveb, při jejichž využití je získání předhypotečního úvěru zvýhodněno jednodušší administrativou a také možností ručit přímo dřevostavbou.
„Předhypoteční úvěry banky poskytují zpravidla na dobu maximálně jednoho roku. Jejich princip spočívá v tom, že banka poskytne úvěr pod podmínkou, že do roka bude předmětná nemovitost převedena do majetku žadatele o úvěr. Předhypoteční úvěr se pak změní v klasickou hypotéku,“ říká Jan Lener ze společnosti Broker Consulting. Při výběru banky, u níž budete řešit financování dřevostavby, je třeba se zajímat také o to, do jaké míry jsou dány předem podmínky budoucí hypotéky.
U některých bank dochází v podstatě k podpisu jedné smlouvy, která zahrnuje předhypotéku i hypotéku, jinde však podmínky budoucí hypotéky nejsou při podpisu předhypoteční smlouvy stanoveny a během roku se mohou sazby zásadním způsobem změnit. Obecně platí, že u všech bank se sazby předhypotečních úvěrů pohybují přibližně o jedno procento výše, než je tomu u klasických hypoték.
Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting.
| Plánuji koupi bytu prostřednictvím hypotečního úvěru. Jsem na vážkách, jak v této nejisté době nejlépe zvolit dobu fixace – 5 let nebo více? Zajímal by mě pohled na variabilní úrok, který je možný následně změnit na pevný úrok na zvolenou dobu fixace. Můžete mi dát nějaké doporučení? |
|---|
| Těší mě váš zájem o co nejvhodnější volbu parametrů úvěru na koupi bytu. Volba doby fixace je dilema - a to mnohdy i pro profesionály, kteří dávají doporučení svým klientům. |
| V současné době se na trhu nabízejí hypotéky s velmi nízkými úrokovými sazbami a v nejbližší době se nepředpokládá výrazný nárůst těchto sazeb. Konkrétní čísla a termíny změn vám ale těžko někdo sdělí – nikdo nemáme pověstnou „křišťálovou kouli“. |
| Před lety se doporučovaly co nejdelší doby fixace úrokové sazby, klienti mnohdy preferovali překlenovací úvěry ze stavebního spoření před „drahými“ hypotékami, neboť u stavebního spoření měli jistotu pevného úroku z řádného úvěru ze stavebního spoření. Jaká je situace dnes? Klienti „utíkají“ z hypoték uzavíraných „na jistotu“ s dlouhodobými úrokovými sazbami, které se dnes jeví jako vysoké. Kdo splácí překlenovací úvěr ze stavebního spoření, uvažuje o refinancování hypotečním úvěrem, protože dnešní úrokové sazby hypoték jsou podstatně nižší, než sazby překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. |
| Co si lze vzít z této zkušenosti jako ponaučení? Vývoj úrokových sazeb nelze do budoucna přesně předvídat, a pokud zvolíte hodně dlouhou dobu fixace úrokové sazby, nebudete moci pružně reagovat na situaci na finančním trhu. Nezapomeňte, že na druhé straně smlouvy máte bankovní instituci, která také potřebuje mít přiměřený zisk a nechce být v hypotečním obchodě ztrátová. Z čistě matematického hlediska platí klient nejvyšší úroky z hypotéky na počátku jejího splácení, kdy je zůstatek úvěrového dluhu nejvyšší. Teoreticky by měl člověk v této fázi logicky zvolit nejnižší na trhu dosažitelnou úrokovou sazbu. |
| Konkrétní řešení ale nakonec zpravidla respektuje více faktorů – tím rozhodujícím je zpravidla psychika. Pokud se budete cítit lépe, jestliže víte, že pět let budete splácet jednu neměnnou splátku, zvolte si pětiletou dobu fixace i přesto, že úroková sazba je např. o celé jedno procento vyšší, než byste získal u hypotéky s variabilní úrokovou sazbou. |
| Naopak klient, který zvládne přijmout riziko měnících se úrokových sazeb na trhu a rozhodující je pro něho aktuální úroková sazba, zvolí tu nejnižší z variabilních sazeb. Konečná volba může být ovlivněna i dalšími parametry hypotéky – například možností předčasného splacení s ohledem na budoucí finanční zdroje a záměry klienta. |
| O výběru banky a vhodného produktu vám doporučuji poradit se nejlépe s nezávislým finančním poradcem, který má přehled o všech nabídkách a umožní vám vybrat si na místě z několika variant, a který vám současně pomůže v rámci svých znalostí a zkušeností s volbou doby fixace úrokové sazby. Tato služba je poskytnuta bezplatně (a bývá mnohdy i s finančním zvýhodněním oproti nabídce, kterou byste získal jako klient žádající o hypotéku na přepážce banky). |
| Dobrý finanční specialista vám zpracuje několik srovnávacích variant řešení včetně zjištění potřeby zabezpečení schopnosti splácet hypotéku. Konečné rozhodnutí musí být vaše a takové, abyste z obchodu odcházel s pocitem, že jste při maximu informací zvolil v dané chvíli to pro vás nejlepší řešení. |