Článek
Zda zvolit hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření záleží na tom, zda disponujete vhodnou nemovitostí k zástavě, jak vysokou částku si potřebujete půjčit, jaký typ nemovitosti pořizujete a na mnoha dalších okolnostech.
Prvním předpokladem k získání hypotéky je její zajištění zástavním právem k nemovitosti, a to bez výjimky. Na rozdíl od toho úvěr ze stavebního spoření (dále jen ÚSS), resp. překlenovací úvěr, může být při nižších částkách i bez zajištění, nebo je možné využít k zajištění ručitele (obvykle max. do 400 000 Kč).
Druhým důležitým předpokladem pro získání hypotéky je dostatečná bonita. Ve stavebních spořitelnách bývají nároky na bonitu o něco nižší. Obvykle platí, že neprojde-li žadatel díky svým příjmům a výdajům v bance, má ve stavební spořitelně ještě šanci. Naopak zřídkakdy.
Úroková sazba
Při současné situaci na trhu se může na první pohled zdát, že výše úroků hraje mírně do karet úvěrům ze stavebního spoření. Vždy je ale důležité uvědomit si, že v překlenovací části platí dlužník úroky nejen z půjčených peněžních prostředků, ale taktéž ze svých vlastních, z těch naspořených. Výsledné RPSN je to, co je důležité porovnávat. Obecně většinou platí, že např. koupě bytu nad dva milióny korun vychází z velké většiny zajímavěji přes hypotéku a u nižších úvěrů záleží vždy na konkrétním propočtu.
Pokud se týká garance výše úrokové sazby, ÚSS (úvěr ze stavebního spoření) garantuje úrok po celou dobu splácení, zatímco hypotéka se řídí fixními obdobími. V překlenovací fázi už ale i stavební spořitelny nabízejí možnost zafixovaných úrokových sazeb a mají v úvěrových podmínkách zakotvenu možnost měnit úroky po určité, předem stanovené době.
Záleží na typu pořizované nemovitosti
V případě výstavby, kdy se nejedná o stavbu na klíč, se mnohdy vyplácí hypotéka. Umí na rozdíl od ÚSS čerpat peníze i bez faktur, což může ve finále záměr jako takový výrazně zlevnit. Naproti tomu v případě koupě družstevního bytu, pokud nedojde do jednoho roku k převodu do osobního vlastnictví, je optimálnější variantou ÚSS.
Družstevní byt je jako zástava zcela nevhodný (v tomto případě vlastníte jen určitý podíl na domě). Proto nemáte-li do zástavy jinou nemovitost, což se mnohdy stává, je jediným řešením ÚSS.
Možnost předčasné splátky
Pokud je pro vás důležitá možnost předčasného splacení úvěru ve kterémkoliv okamžiku, vyberte si raději ÚSS. Ve fázi ÚSS je předčasná splátka možná kdykoliv bez sankce, ve fázi překlenovací sankce obvykle bývají, ale většinou nejsou tak vysoké. Informujte se, jak je to u vašeho konkrétního úvěru. U hypoték je bez sankce splátka pouze k datu fixu, jinak přijde předčasné splacení velmi draho. (více ZDE)
Tento základní přehled obsahuje jen některá většinou platná pravidla. V každém konkrétním případě může ale výhodnost hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření záviset na mnoha dalších okolnostech. Vždy je proto dobré vybírat z více možností nebo situaci probrat podrobně situaci s nezávislým hypotečním specialistou, který nebude mít důvod stranit některé instituci nebo produktu.
| Mám tříletou dceru, které bych chtěla uzavřít stavební spoření s měsíční splátkou 500 Kč, tj. 6 000 Kč za rok. Na jakou cílovou částku je nejlepší spoření uzavřít a jak dlouho spořit, aby bylo spoření co nejvíce efektivní? |
|---|
| Stavební spoření je jako produkt neefektivnější při roční úložce 20 000 Kč. Měsíčně to znamená uložit částku 1 700 Kč. V tomto případě doporučuji nastavit cílovou částku maximálně na 200 000 Kč (optimálně 160 000 Kč). Na 6letém časovém horizontu je roční výnos téměř 6 %, což činí produkt z pohledu uvedeného času velmi zajímavým. Samozřejmě čím déle budete spořit, tím nižší efektivita ze spoření poplyne, neboť klesá význam státní podpory v maximální výši 3000 Kč vůči naspořené částce. Šestiletý horizont je horizontem ideálním. I v případě, že byste dceři posílala 500 Kč, nastavte cílovou částku totožnou, časem můžete úložku navýšit, anebo kdykoliv během roku vložit jednorázovou částku. Stavební spoření totiž nedovoluje přespoření cílové částky, proto bude pro vás i v tomto případě optimální stanovená výše cílové částky. Pro úplnost vězte, že cílovou částku můžete v čase navýšit a při úložce 500 Kč měsíčně lze v zájmu nižšího poplatku za uzavření smlouvy, který činí 1 % z cílové částky, zvolit ve výši 50 000 až 80 000 Kč. |
| Mám otázku ohledně financování bydlení. Chceme si s přítelem koupit byt do osobního vlastnictví a nevíme, který úvěr by pro nás byl nejvýhodnější. Moje výplata je 12 000 Kč a přítelova 15 000 Kč. Já mám stavební spoření založené ještě v době, kdy byl státní příspěvek 4 500 Kč ročně a moje cílová částka je 500 000 Kč, spořím 500 Kč měsíčně. Nikdo z nás nemá žádné půjčky ani závazky. |
|---|
| Ve vašem konkrétním případě hodně záleží na kupní ceně bytu, resp. na částce, kterou byste potřebovali hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření řešit. Obecně platí, že stavební spoření za „starých“ podmínek nemusí být ta správná cesta. V případě, že cílovou částku navýšíte, k čemuž by zřejmě koupí bytu došlo, se vám změní úročení vkladů na 2 % (máte-li vyšší), a to i zpětně. Pokud jste majitelkou stavebního spoření, kde je úročení vkladů vyšší, anebo dokonce takového, které nabízí tzv. „50% bonus“ (v případě, že nebude klient čerpat úvěr, zúročí se mu zpětně vklady o 50 % výhodněji, než je původní úrok - nejčastěji to bývá 4,5 %), pak se vyplatí pokračovat ve spoření a využít maximum z výhod. V tomto případě by bylo optimální řešit koupi bytu hypotékou nebo překlenovacím úvěrem z nového stavebního spoření. Pokud bude kupní cena bytu do 500 000 Kč (vaše cílová částka), pak by se stávající stavební spoření využít mohlo. Hodně ale záleží i dalších parametrech a hlavně na vašich představách o vlastnostech úvěru, jako např., délce splatnosti či době fixace úroku atd. Ve vašem případě by zajímavou možností mohla být také kombinace úvěru ze stávajícího stavebního spoření (bez změny cílové částky) a hypotečního úvěru a to zejména v případě, kdybyste si potřebovali půjčit vysokou sumu peněz. Při financování bydlení dbejte na dostatečnou výši rezerv ve výši alespoň šestiměsíčního příjmu. Tato rezerva může klidně z větší části být právě na účtu stávajícího již přístupného stavebního spoření za „starých podmínek“. Při výběru konečné varianty si dejte na čas a posuďte všechna pro a proti. |
| (více na www.brokerconsulting.cz) |
Na vaše dotazy odpovídala Monika Fundová, hypoteční specialistka Broker Consulting
