Článek
Při žádosti o úvěr bude banka mimo jiné požadovat zastavení nemovitosti. Tou může být i pozemek, na němž se chystáte stavět. V tomto případě bude třeba prokázat, že jste majitelem pozemku a vystavit návrh na vklad pozemku do katastru k zástavě.
Katastrálnímu úřadu ho můžete dodat buď osobně, nebo poštou. Od hodnoty tohoto pozemku určené odhadcem se bude odvíjet výše prvního čerpání úvěru. V úvěrové smlouvě bude jako podmínka čerpání uvedeno, že katastrální úřad potvrdí zmíněný návrh na vklad zástavního práva.
Pravidla jsou dána úvěrovou smlouvou
V úvěrové smlouvě budou stanovena mimo jiné i pravidla čerpání prostředků, jako např. počet čerpání. Ten je většinou stanoven na 4-5 etap. Zjistěte si, jaké poplatky si za každé čerpání banka účtuje. Dále jsou v úvěrové smlouvě stanoveny podmínky, které budete muset splnit, aby vám banka čerpání prostředků umožnila. Může jít např. o stavební povolení, bezdlužnost u úřadů státní správy apod. A právě zde mohou být mezi bankami velké rozdíly. Administrativní náročnost některých podmínek vás může připravit o mnoho času.
Kdy můžete začít čerpat úvěr?
Nyní už se dostáváme k tomu, jak bude probíhat samotné čerpání úvěru. Většina bank vyžaduje, aby zahájení stavby financoval klient alespoň částečně z vlastních zdrojů. Dáte např. 200–300 tisíc Kč na základní desku a teprve potom vám banka poskytne první část prostředků závislou na ocenění pozemku. Zároveň banka určí, jakým způsobem mají být poskytnuté prostředky využity – jak se mají prostavět.
Už i základovou desku je možné stavět „na hypotéku“, pokud zastavíte pozemek. Dejte si pozor, banky většinou neumí vyčerpat více než 70 % zástavní hodnoty pozemku. Spočítejte si, zda to bude pro začátek stavby do jejího zapsání na katastrální úřad stačit.
Další čerpání záleží na ocenění jednotlivých fází stavby
Po vyčerpání poskytnuté částky pak přichází fáze, kdy budete potřebovat uvolnění dalších peněz. V tomto okamžiku bude banka posuzovat, zda byly prostředky poskytnuté v předchozí etapě použity podle plánu, a jaká je aktuální cena stavby. To většinou probíhá tak, že přijde z banky odhadce, sepíše protokol o stavbě a udělá odhad na její hotovou část.
Postupy bank mohou být výrazně odlišné. V některých bankách např. postačí klientovo prohlášení o stavu stavby doložené fotografiemi. Počítejte ale s tím, že každá banka bude průběh stavby minimálně jednou kontrolovat fyzicky prostřednictvím svého zaměstnance. Provedený odhad bývá většinou hrazen bankou, ale neplatí to paušálně. Některé banky mohou úhradu za služby odhadce požadovat od klienta. I kvůli těmto poplatkům je nutné mít předem dobře prostudovanou úvěrovou smlouvu.
Pokud banka schválí postup stavby a klient splní všechny další podmínky určené v úvěrové smlouvě, vypíše se příkaz k čerpání. Jeho výše se rovná odhadní ceně pozemku.
Dále čerpání probíhá vždy podle toho, jak pokračuje stavba a jak postupně roste hodnota nemovitosti. Při každé další žádosti o čerpání se provede nový odhad ceny nemovitosti, který je východiskem pro výši dalších poskytnutých prostředků. Banka tak jistí své peníze, které chce mít pochopitelně vždy chráněny protihodnotou (částkou, kterou by dostala v případě prodeje pozemku nebo rozestavěného domu).
Na vaše dotazy odpovídá Drahomír Olšiak ze společnosti Broker Consulting.
| Vlastníme byt 2+1, ve kterém nyní naše čtyřčlenná rodina bydlí. Koupili jsme parcelu a chceme stavět rodinný dům. V hotovosti máme cca 1,5 miliónu Kč, představu o nákladech na výstavbu domku máme cca 2,5 miliónu Kč. Domníváme se, že prodej bytu není to správné řešení a lepší by bylo vzít si na určitou dobu hypotéku (nebo jiný úvěr). Ta by následně platila pronájmem bytu. Můžete prosím poradit? |
|---|
| Vaše úvaha, že prodej bytu je nevýhodný, je v tomto případě správná. Vesměs nejvýhodnější je vzít si na výstavbu domku hypoteční úvěr ve výši cca 70 % z odhadu nemovitosti. Zbylé peníze můžete výhodně uložit (finanční trh nabízí možnosti investování s dlouhodobým výnosem 4–8 % ročně). Pravděpodobně tak využijete tzv. výhodu finanční páky, což je zhodnocování peněz vyšším úrokem, než je výše úroku z úvěru. Při splácení hypotéky vám pronájem bytu pomůže a navíc ho za pár let můžete dát dětem. Po celou dobu splácení budete mít jistinu pro případ jakýchkoliv problémů. |
| Podle přesnějších informací o vaší situaci by bylo možné ještě volit mezi typem hypotečního úvěru. Nabízí se např. možnost Hypoinvestu, což je kombinace investice a hypotečního úvěru s odkladem splátky jistiny nebo klasické anuitní hypotéky. Dobře se informujte o možnostech jednotlivých typů hypotečních úvěrů, případně se poraďte s odborníky v bankách nebo nezávislými finančními konzultanty o variantě, která bude pro vás nejvhodnější. |
| S přítelem jsme koupili starší domek, kde nyní žijeme. Na volném pozemku, který patří k domu, chceme stavět. Úvěr na starší domek mám já, na nový přítel. Při uzavírání smluv u našeho bankovního domu nám řekli, že díky tomu, že nejsme manželé, bude realizace snadnější. Chceme se ale příští rok vzít a zajímalo by mě, zda je v naší situaci opravdu rozhodující, zda jsme manželé nebo ne. Změní se něco? |
|---|
| Jelikož je již hypoteční úvěr schválen, nebude mít váš sňatek žádný vliv na jeho čerpání. Jediný problém by mohl v budoucnu nastat v případě refinancování hypotečního úvěru po uplynutí doby fixace do jiné banky. Pak by vás již posuzovali jako manžele a podmínky schvalování by se tím samozřejmě změnily. Při refinancování bankám častokrát stačí, že doložíte původní odhad a zároveň nemáte v registrech žádný vroubek za nedůsledné splácení předchozího úvěru. Má to ovšem jednu podmínku. Dlužníkem musí být stejná osoba. To ovšem ve vašem případě nesplníte, protože jako sezdaná dvojice s nerozděleným jměním manželů musíte být dlužníky oba. Při refinancování byste museli projít celým schvalovacím martýriem od začátku až do jeho konce. |
| více na www.brokerconsulting.cz |
