Článek
Petr a Eva nejsou sami, problémových hypoték přibývá, ačkoliv to v rámci České republiky není vysoké číslo, jednotlivé případy nejsou zrovna veselými příběhy.
„Problémové hypotéky by mohly téměř vymizet. Jen by lidé museli dodržovat pár jednoduchých pravidel,“ říká Jan Lener ze společnosti Broker Consulting a dodává: „Z našich statistik vyplývá, že hypotéky zprostředkované společně s finančním plánem mají extrémně nízkou delikvenci, tedy lidé nemají problém se splácením.“
Že je hypotéka běh na dlouhou trať, je už obehraná písnička. Jen málokdo si ovšem do detailů promýšlí, jaké události mohou splácení ohrozit. Odborníci varují zejména před následujícími problémy.
- Nesladění strategických finančních cílů. Zhruba v 10 % případů chce rodina dobře bydlet, udržet si životní úroveň i ve stáří, připravit kapitál dětem do budoucna a alespoň jednou za rok vyrazit k moři, ale vezmou si tak vysokou hypotéku, že jim na nic jiného nezbývá. Hypotéka se stane zdrojem finanční nepohody.
- Lidé nemají zabezpečené příjmy proti zdravotním rizikům, která sníží příjmy na více než půl roku. Ke zdravotním komplikacím se přidá ztráta domova a psychický tlak.
- Lidé si berou hypotéku, ale nemají žádné finanční rezervy. Cokoliv pod rezervu ve výši tří měsíčních příjmů je riskantní. Optimální výše rezervy činí 6 měsíčních souhrnných příjmů rodiny nebo suma ve výši nákladů na šest měsíců. Finance pomůžou překlenout krátkou nemoc, nenadálé výdaje či překonat několikaměsíční nezaměstnanost. U krátkých horizontů bývá krytí z pojištění spíše doplňkové.
Všechny výše uvedené případy však lze preventivně ošetřit. „Všechny oblasti řeší komplexně finanční plán, který dá rodinný rozpočet do souvislostí a pomůže ochránit rizika za pomoci moderních finančních instrumentů. Lidé by si neměli brát hypotéku bez finančního plánu.
Na vaše otázky odpovídá finanční konzultant Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.
Uvažuji o koupi bytu. Jsem bez finanční hotovosti, starší a nedůvěřivá majitelka bytu v osobním vlastnictví, zajímá mě, jestli byste nalezli i v mé situaci řešení.
- nedůvěřivá - nechci prodat svůj byt. Celkem snadno se může stát, že i přes spolupráci odborníků se po čase najde nějaký soudce, který mi byt sebere s tím, že majitel neměl oprávnění mi ho prodat např. kvůli exekuci dosud nezanesené do Katastru nemovitostí. Nechci si na něj ani vzít hypotéku - riziko nesplácení při ztrátě zaměstnání či zdraví.
- bez finanční hotovosti - budu potřebovat úvěr na celou částku za nový byt. Při velké snaze bych dala dohromady max. 300 000, což není mnoho.
- starší (50) - případná hypotéka na novou nemovitost by měla dost velké měsíční splátky až do mého důchodu.
Uvažuji o tom, že jeden byt si nechám, jeden koupím a některý z nich budu pronajímat. Z tohoto příjmu bych platila hypotéku. Pokud ovšem příjem z pronájmu na nějakou dobu vypadne (což je pravděpodobné během let), moje finanční situace se značně zkomplikuje. Prosím o váš odborný názor. Jaké by podle vás bylo nejpřijatelnější řešení se zachováním co největší míry jistoty "vlastní střechy nad hlavou"?
Položený dotaz je svým způsobem zvažováním. Nevěříte, že koupě bytu dopadne dobře, nemáte peníze na koupi bytu v hotovosti, ale hypotečního úvěru se obáváte, protože vidíte rizika, že nebudete moci splácet. Ve všem, co jste napsala, se nemýlíte, ale rovněž se obáváte velmi málo pravděpodobných událostí (snad kromě toho, že příjem z nájmu zřejmě vypadne). Neznám vaše příjmy (včetně případného příjmu za pronájem) ani cenu nového bytu, ani hodnotu „starého“, takže je nemožné určit, jestli byste vůbec dostala hypotéku. Jedno je jisté, pokud si necháte stávající byt (což se zdá jako vhodné konzervativní řešení), a zároveň se rozhodnete koupit nový, bez úvěru to nepůjde.
Co si tedy musíte ujasnit nejdříve, je, proč si chcete pořídit nový byt a zda si ho chcete pořídit. Co tím získáte? Chcete mít byt pro někoho z rodiny, mít určitou formu zabezpečení na stáří? Nebo chcete prostě lépe bydlet a odstěhovat se ze současného bytu? Člověk si musí tyto věci ujasnit sám, ale jde to dobře v rozhovoru s odborníkem nebo i s někým blízkým. Dle toho, co jste napsala, se obáváte stresů a krizových situací. Pochopitelně. Jestli chcete zůstat v původním bytě, zvolte ve finančním plánu nějaké konzervativní, nejlépe garantované finanční produkty, které vám vynesou něco navíc a ochrání vaše peníze před inflací. Můžu se mýlit, ale nezdá se mi, že jste člověk, který chce využívat tzv. finanční páku (to znamená, že si půjčíte peníze, pronajmete jeden byt a budete čekat zisk z této investice).
Pokud se chcete přestěhovat, situace je jiná. Hypotéce se v tomto případě nevyhnete. Nejděte však do velkého rizika a neutrácejte svou hotovost. Bez ní podstupujete teprve velká rizika. A do starého bytu pouštějte jen velmi slušné nájemníky, opravy a nepříjemnosti spojené s pronájmem by vás mohly časem zatížit více, než byste si přála.
A nakonec odpověď na vaši poslední otázku. Největší míru jistoty „vlastní střechy nad hlavou“ skýtá varianta, kdy si ponecháte svůj byt a peníze zhodnotíte v jiných konzervativních produktech. Bude se vám zvyšovat přístupná rezerva a zároveň zvolíte vhodné zabezpečení příjmů proti rizikům, že by vám vypadl příjem.
Kam posílat dotazy do finanční poradny
Pokud máte problém nebo otázku z oblasti bydlení, s kterými by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.
