Co zvážit při koupi bytu či rodinného domu

„Nabídka rodinných domů obecně ať už starších či nových, je v Praze velmi úzká. Ve srovnání s byty je to pouhá desetina nabídky,“ říká Roman Štěpař ze společnosti Supernemovitosti, která ročně postaví kolem stovky rodinných domů.

„Nabídka rodinných domů obecně ať už starších či nových, je v Praze velmi úzká. Ve srovnání s byty je to pouhá desetina nabídky,“ říká Roman Štěpař ze společnosti Supernemovitosti, která ročně postaví kolem stovky rodinných domů.

Přestože nové domy rostou kolem regionálních metropolí v celé republice, hlavním tahounem výstavby je Praha, přesněji řečeno její okolí. V okruhu do 30 km kolem Prahy se podle Štěpaře staví ostošest.

Počátkem devadesátých let rostla jako houby po dešti satelitní městečka bez občanské vybavenosti, to znamená bez obchodů, škol a dalších služeb, o veřejné dopravě nehovoře. Zdá se, že developeři se v tomto směru už poučili, respektive poučili se zákazníci.

Nejvíce preferují lokality s dostupností MHD, eventuálně integrované dopravy. Požadují rovněž, aby v místě byly základní služby, tj. obchody, škola - alespoň prvního stupně - a pokud možno i mateřská školka.

Co se však příliš nezměnilo, je estetická tvář satelitů. Za bývalého režimu byla právem kritizována architektura rodinných domků, které ponejvíce připomínaly krabice naležato. Následné uvolnění však nepřineslo žádné architektonické skvosty a nová výstavba je z tohoto hlediska často kritizována.

„V Česku se kouká na cenu, té se všechno podřizuje. Mnoho lidí staví na hranici svých finančních možností a zhruba u pětiny zákazníků si kladu otázku, zda při vypjatosti svých rodinných rozpočtů a růstu životních nákladů budou schopni hypotéku splatit. Je otázka, zda za tu nízkou cenu vůbec lze pořídit dobrou architekturu,“ říká Roman Štěpař.

„V Česku se kouká na cenu, té se všechno podřizuje. Mnoho lidí staví na hranici svých finančních možností a zhruba u pětiny zákazníků si kladu otázku, zda při vypjatosti svých rodinných rozpočtů a růstu životních nákladů budou schopni hypotéku splatit. Je otázka, zda za tu nízkou cenu vůbec lze pořídit dobrou architekturu,“ říká Roman Štěpař.

„V Česku se kouká na cenu, té se všechno podřizuje. Mnoho lidí staví na hranici svých finančních možností a zhruba u pětiny zákazníků si kladu otázku, zda při vypjatosti svých rodinných rozpočtů a růstu životních nákladů budou schopni hypotéku splatit. Je otázka, zda za tu nízkou cenu vůbec lze pořídit dobrou architekturu,“ říká Roman Štěpař.Všechny dnes architektonicky uznávané vily v minulosti vznikly za nemálo peněz. Úspěšný továrník nebo finančník si najal prestižního architekta a pověřil ho zpracováním projektu do nejmenšího detailu, mnohdy včetně vnitřního vybavení a nábytku. To nebyla levná záležitost už tehdy, tím spíše dnes.

„V Česku se kouká na cenu, té se všechno podřizuje. Mnoho lidí staví na hranici svých finančních možností a zhruba u pětiny zákazníků si kladu otázku, zda při vypjatosti svých rodinných rozpočtů a růstu životních nákladů budou schopni hypotéku splatit. Je otázka, zda za tu nízkou cenu vůbec lze pořídit dobrou architekturu,“ říká Roman Štěpař.Všechny dnes architektonicky uznávané vily v minulosti vznikly za nemálo peněz. Úspěšný továrník nebo finančník si najal prestižního architekta a pověřil ho zpracováním projektu do nejmenšího detailu, mnohdy včetně vnitřního vybavení a nábytku. To nebyla levná záležitost už tehdy, tím spíše dnes.

V současnosti běžný občan, který si může dovolit pořídit rodinný dům, většinou vybírá z nabídky typizovaných projektů. „Máme architekty, kteří dokáží lidem poradit. Ukážeme jim fotky, a pokud to jde, umožníme i prohlídku vybraného domu. Je to i otázka vkusu, takže ve výsledku jde spíš o užitnou architekturu s dobrým poměrem hodnota - cena,“ zdůrazňuje Štěpař.

Cenová hladina trhu dnes umožňuje pořídit si středně velký rodinný dům na pěkném místě v poměrně solidní dojezdové vzdálenosti do Prahy a vyměnit ho za stávající byt v paneláku nebo ve starší zástavbě. Jak postupovat?

Cenová hladina trhu dnes umožňuje pořídit si středně velký rodinný dům na pěkném místě v poměrně solidní dojezdové vzdálenosti do Prahy a vyměnit ho za stávající byt v paneláku nebo ve starší zástavbě. Jak postupovat?

V případě, že máme příznivou bonitu pro banky, tzn. dostatečnou úroveň příjmů v rodině, můžeme si vzít stoprocentní úvěr, nechat dům postavit a po jeho dokončení se přestěhovat. Starý byt můžeme pronajmout a výtěžek z nájmu nám bude krýt hypotéční splátky. V budoucnu můžeme byt využít třeba pro naše děti, nebo ho v případě potřeby prodat.

Pokud naše bonita není moc dobrá, nicméně stále dosáhneme na nižší hypotéku, musíme situaci řešit prodejem stávajícího bydlení.

„Máme s tím spoustu zkušeností, protože řada lidí chce započíst hodnotu stávajícího bydlení do ceny rodinného domu. V takovém případě hledáme pro byt kupce, který je ochoten akceptovat, že byt není k okamžitému nastěhování, ale řekněme až za půl roku,“ říká Roman Štěpař.

„Máme s tím spoustu zkušeností, protože řada lidí chce započíst hodnotu stávajícího bydlení do ceny rodinného domu. V takovém případě hledáme pro byt kupce, který je ochoten akceptovat, že byt není k okamžitému nastěhování, ale řekněme až za půl roku,“ říká Roman Štěpař.

„Máme s tím spoustu zkušeností, protože řada lidí chce započíst hodnotu stávajícího bydlení do ceny rodinného domu. V takovém případě hledáme pro byt kupce, který je ochoten akceptovat, že byt není k okamžitému nastěhování, ale řekněme až za půl roku,“ říká Roman Štěpař.Na to naváže i dohoda s bankou o čerpání hypotéky a vložení vlastních prostředků, jimiž se klient na hypotéce podílí. Banky jsou na takové dohody připraveny. Výtěžnost bytu však není v takovém případě stoprocentní, vždy je podle Štěpaře třeba počítat se slevou za opožděné užití.

„Máme s tím spoustu zkušeností, protože řada lidí chce započíst hodnotu stávajícího bydlení do ceny rodinného domu. V takovém případě hledáme pro byt kupce, který je ochoten akceptovat, že byt není k okamžitému nastěhování, ale řekněme až za půl roku,“ říká Roman Štěpař.Na to naváže i dohoda s bankou o čerpání hypotéky a vložení vlastních prostředků, jimiž se klient na hypotéce podílí. Banky jsou na takové dohody připraveny. Výtěžnost bytu však není v takovém případě stoprocentní, vždy je podle Štěpaře třeba počítat se slevou za opožděné užití.

Na druhou stranu pokud zájemce kupuje byt nikoli pro vlastní bydlení, ale jako investici, má tak zaručené první nájemníky – původní vlastníky. Podle Štěpařových zkušeností to řada lidí vítá, protože má čas si v klidu sehnat další nájemce.

Základní otázkou, kterou si zájemci o bydlení kladou, je hamletovské dilema: do čeho je výhodnější investovat, do bytu nebo rodinného domu?

„Záleží na tom, co kdo od nového bydlení očekává, jak lidé pracují a jaké mají zvyky,“ zdůrazňuje Štěpař. Pro toho, kdo je svobodný a bezdětný a tráví hodně času v práci, je výhodnější pořídit si byt, který není na údržbu tak náročný. Když přijde rodina, jeví se přitažlivějším rodinný dům se zahradou, která je pro děti přirozeným zázemím. Když děti dospívají, dostává se opět do popředí dopravní dostupnost, aby rodiče nemuseli fungovat jako taxislužba.

„Záleží na tom, co kdo od nového bydlení očekává, jak lidé pracují a jaké mají zvyky,“ zdůrazňuje Štěpař. Pro toho, kdo je svobodný a bezdětný a tráví hodně času v práci, je výhodnější pořídit si byt, který není na údržbu tak náročný. Když přijde rodina, jeví se přitažlivějším rodinný dům se zahradou, která je pro děti přirozeným zázemím. Když děti dospívají, dostává se opět do popředí dopravní dostupnost, aby rodiče nemuseli fungovat jako taxislužba.

„Z hlediska finanční výhodnosti investice lze na základě vývoje za poslední tři čtyři roky jednoznačně říct, že větší potenciál cenového růstu mají rodinné domy,“ uzavírá Roman Štěpař.