Článek
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Asi nejznámější povinností prodávajícího je poskytnout kupujícímu informaci o energetické náročnosti budovy - tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB - někdy též nazývaný „energetický štítek“). Je to dáno platným zněním zákona 406/2000 Sb., který po novele z roku 2012 zavedl povinnost předkládat PENB při prodeji a pronájmu budovy.
Energetický štítek (grafické vyhodnocení Průkazu energetické náročnosti budovy) dá kupujícímu možnost porovnat srovnatelné nemovitosti z pohledu nákladů na energie.
PENB se zpracovává proto, aby si potenciální kupující nebo nájemník mohl udělat rámcovou představu o energetických nárocích budovy a vzal ji případně při svém rozhodování v potaz.
Kdy se PENB nemusí zpracovat
Zákon specifikuje také výjimky, kdy není nutné PENB zpracovávat. Nemusí se dělat:
- na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2 (půdorysná plocha všech pater z vnějších rozměrů)
- na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci
- na budovy navrhované a obvykle užívané jako místo bohoslužeb a pro náboženské účely
- na stavby pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání (tedy např. rekreační chaty neužívané v zimě)
- na průmyslové a výrobních provozy, dílenské provozovny a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok
- na budovy zpravodajských služeb a důležité budovy pro obranu státu
Pasport stavby – dokumentace stávajícího stavu
Kupující by měl dle Stavebního zákona od prodávajícího také dostat „výkresovou dokumentaci současného stavu domu“. Ta ale často neexistuje či neodpovídá současnému stavu objektu. Proto by měla být nahrazena vypracovaným “pasportem stavby”.
| § 125 |
|---|
| Dokumentace skutečného provedení stavby (1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. |
| (3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasportu stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám. |
Více o této záležitosti se dočtete v některém z příštích článků v této rubrice.
Dokumenty vyplývající z nového občanského zákoníku
Nový občanský zákoník platný od roku 2013 v několika paragrafech definuje povinnost – zodpovědnost prodávajícího za informace o technickém stavu nemovitosti.
| § 2084 |
|---|
| Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. |
| § 2129 |
| (1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. |
| (2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. |
Z uvedených paragrafů vyplývá, že kupující by měl být seznámen se skutečným technickým stavem nemovitosti, a v ideálním případě by měl obdržet nějakou formou zprávu o jejím technickém stavu (např. Technický průkaz nemovitosti).
Na druhou stranu je třeba upozornit prodávající na riziko spojené s těmito paragrafy. Kupujícímu dává občanský zákoník do ruky poměrně účinnou zbraň, jak se z obchodu v průběhu pětileté lhůty vyvléci (skryté vady).
Nový občanský zákoník ochraňuje kupující například i před skrytím napadených dřevených stropních trámů pomocí sádrokartonu.
Může například dojít ke změně situace na trhu, jako v roce 2008, a ceny nemovitostí prudce klesnou. Nový majitel pak logicky začne přemýšlet, jak z nevýhodné transakce vycouvat, či si bude chtít vyhlédnout jinou nemovitost. Jeho šancí může být soudní spor s bývalým majitelem s tím, že nebyl předem o stavu nemovitosti dostatečně informován.
Řešením, jak se po prodeji vyhnout těmto nepříjemnostem, reklamacím nebo dokonce soudnímu sporu, je provedení kvalitní inspekce nemovitosti a předání tzv. Technického průkazu nemovitosti.
„Nechá-li prodávající vypracovat posudek a s jeho závěry seznámí kupujícího, může to významně zlepšit jeho postavení při případných sporech,“ domnívá se JUDr. Tomáš Hübner z advokátní kanceláře Hübner, Marek, Plewa, Vojáček.
„Jen obtížně si potom lze představit úspěšnost námitek kupujícího, že byl prodávajícím nedostatečně informován o stavu nemovitosti, nebo že mu prodávající nějaké vady záměrně zatajil,“ doplňuje.
Autor: Ing. Radim Mařík – hlavní inspektor nemovitostí
Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí, a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti.
Koupě i prodej nemovitosti je závažné rozhodnutí. Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. Kupující prostě nechce po technické stránce koupit "zajíce v pytli".
Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za poruchy v následujících pěti letech. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle nového občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
Znalost technického stavu nemovitosti získaná na základě inspekce nemovitostí Nemopas dává oběma stranám realitní transakce jistotu transparentnosti a férovosti obchodu. Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).