Článek
Doporučuje se navíc přizvat i specializovanou inspekci nemovitosti. Jde o službu, která pomáhá kupujícím i prodávajícím zjistit skutečný technický stav nemovitosti a budoucí náklady na sanaci případných závad.
Tím se výrazně snižují rizika koupě nemovitosti. Nevědomé rozhodování obvykle vede k nečekaným a hlavně nepříjemným situacím.
Ve hře jsou kromě zdraví i velké finanční prostředky, ať už jde o celoživotní úspory, nebo hypotéku s dlouholetou splatností.
Jak správně postupovat
Koupě nemovitosti je časově náročný proces, který vyžaduje poměrně složité právní operace, proto se vyplatí spolupráce s realitním makléřem.
Při výběru realitní kanceláře zvažujte nejen komplexní servis, právní podporu, dostatečné zázemí firmy, ale také její etický kodex a pověst.
Zkušený realitní makléř doporučí lokalitu na základě předem stanovených kritérií.
O koupi bytu rozhodne nejen jeho dispozice, ale i dopravní obslužnost, služby a obchody v okolí.
Cena nemovitosti musí odpovídat aktuální situaci na trhu. Zajištění prohlídky nemovitosti, pomoc právního oddělení, kontrola všech smluvních dokumentů, asistence při prohlídkách nebo převzetí nemovitosti jsou už samozřejmostí.
Po výběru nemovitosti uzavřete s prodávajícím či makléřem ústní dohodu, která upraví podmínky, termín a závaznost.
V případě vážného zájmu o nemovitost podepíšete se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) tzv. rezervační smlouvu k podpisu. Ta zajišťuje rezervaci vybrané nemovitosti do doby podpisu kupní smlouvy.
Zdědit a prodat nemovitost nemusí být jen výhra
Rezervační poplatek je důkazem vážného zájmu o nemovitost a je započítán do kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je vybraná nemovitost závazně rezervována a nelze ji nabízet dalšímu zájemci.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní se uzavírá v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující teprve vyřizuje hypoteční financování).
Smlouva zavazuje obě strany k následnému uzavření kupní smlouvy. Samotná kupní smlouva je zpravidla přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Při koupi nemovitosti by neměla zkušenému makléři uniknout statika, hydroizolace a střecha domu.
V případě financování nemovitosti hypotékou nebo bankovním úvěrem banka požaduje zřízení zástavního práva na nemovitost ve svůj prospěch. Zástavní právo obvykle zřizuje majitel nemovitosti a vzniká zápisem do katastru nemovitostí.
Některé realitní kanceláře zprostředkují i hypotéku s aktuálně nejvýhodnější úrokovou sazbou a doporučí bankovní ústav.
Na základě kupní smlouvy/smlouvy o převodu bytové jednotky/smlouvy o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu přechází vlastnictví nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do katastru nemovitostí, převod družstevního podílu nastává v okamžiku doručení dohody o převodu orgánu bytového družstva.
Na hypotéku nedosáhne stále víc lidí
Běžnou praxí je složení kupní ceny po odečtení již uhrazeného rezervačního poplatku do úschovy nezávislé třetí osoby nebo instituce (úschova advokátní, notářská, bankovní). Ta vyplatí kupní cenu prodávajícímu tak, jak je dohodnuto v kupní smlouvě, zpravidla po převedení nemovitosti v katastru nemovitostí z prodávajícího na kupujícího na základě předložení originálního listu vlastnictví uschovateli.
Z kupní ceny je v úschově odečtena částka ve výši 3 % na úhradu daně z převodu nemovitostí.
Investice do nemovitosti představuje zajímavou možnost pro uložení peněz.
Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je nutné provést vždy, když dochází ke změně majitele zapsaného v listu vlastnictví.
Změna vlastnictví v katastru nemovitostí se neprovádí u družstevních bytů, u nichž toto ošetřuje dohoda o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu a její doručení příslušnému orgánu bytového družstva.
Sedm důležitých bodů
Lokalitu bydlení vybíráte na dlouhá léta. Proto nikdy nekupujte nemovitost v místě, o kterém nejste přesvědčeni, že je správné.
Konečná cena je vždy rozhodující. Jde jak o kupní cenu nemovitosti, tak o úrokové sazby u hypoték. Předtím, než začnete hledat nemovitost, informujte se u bankovních ústavů na své možnosti čerpání hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.
Technický stav, hlavně u starších domů. Proveďte detailní prohlídku nemovitosti a zaměřte se na skryté vady s odborníkem. Před podpisem kupní smlouvy má mít kupující možnost nahlédnout i do znaleckého posudku, který nechává vypracovávat prodávající pro potřeby vyměření daně z převodu nemovitostí.
Energetické a provozní nároky nemovitosti, o kterou máte zájem, si zjistěte předem.
Omezení vlastnického práva, pokud na nemovitosti váznou zástavy nebo práva třetích osob, je řešitelné. Měli byste ale vědět ještě před podpisem kupní smlouvy, jak budou tato omezení z listu vlastnictví odstraněna.
Územní plán určuje případné omezení další výstavby na kupovaných pozemcích. Jde např. o ochranná pásma, která mohou ovlivňovat výstavbu na pozemku, biokoridory či např. hranice záplavového území.
Památková zóna města – je třeba vědět, zda se dům (ne)nachází v památkové zóně nebo zda (ne)jde o památkově chráněný objekt. Tyto skutečnosti mohou ovlivnit záměr investora při plánované rekonstrukci bytu/domu.
Protože nemovitost není při převodu pojištěna, realitní makléř může zajistit zvýhodněné pojištění, kdy může nový majitel ušetřit desítky tisíc korun.