Článek
Chov domácích mazlíčků ovšem nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům.
Příklad: Paní Jarmila má ráda kočky. Poté, co ovdověla, se rozhodla loni přestěhovat z Opavy do Prahy, aby mohla žít blízko dcery a vnoučat. Narazila však na faktický problém. Žádný pronajímatel ji nechtěl vzít do nájmu i s její kočkou.
Po 1. lednu 2014 se paní Jarmila už nemusí nikde zmiňovat, jaká zvířata chová. Pokud by však kočka paní Jarmily zvýšila náklady na údržbu společných prostor domu, musela by pronajímateli tyto náklady uhradit.
Ujednání ve starých smlouvách mohou být neplatná
Nový občanský zákoník se vztahuje i na nájemní smlouvy uzavřené před 1. lednem 2014. „To například znamená, že pokud již uzavřená smlouva o nájmu bytu obsahuje ujednání, které nový občanský zákoník zakazuje, nebude se k takovému ujednání přihlížet,“ upozorňuje advokátka Petra Mirovská z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík.
Do kategorie tzv. zakázaných ujednání, od kterého se smluvní strany nemohou odchýlit, spadá na základě ustanovení § 2239 nového občanského zákoníku např. povinnost ukládající nájemci zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. „Obecně lze konstatovat, že práva nájemce díky novému občanskému zákoníku posílí,“ říká Mirovská
| Klíčový paragraf: |
|---|
| § 3074/1 Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. |
Příklad: Martin je studentem 4. ročníku medicíny a spolu se třemi dalšími studenty bydlí v nájemním bytě. Nájemní smlouvu uzavřeli na dobu neurčitou v roce 2009 a v části výpovědních důvodů smlouva odkazuje na zákonné výpovědní důvody. Od 1. ledna 2014 jsou rozhodnými důvody pro výpověď nájmu důvody uvedené v novém občanském zákoníku. A to přesto, že nájem vznikl Martinovi a jeho kamarádům ještě před nabytím jeho účinnosti.
Nájemní smlouva podle zákoníku vyžaduje písemnou formu, nicméně pronajímatel už nebude moci namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Obdobně se od teď bude považovat nájemní smlouva za řádně uzavřenou, pokud nájemce bude užívat byt po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, a to i kdyby nájemní smlouva trpěla vážnými vadami.
Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nebude moci být nájemci na újmu. Důvodem neplatnosti nájemní smlouvy tak již nebude moci být např. absence kolaudačního rozhodnutí. Strany nájemní smlouvy by však měly pamatovat na riziko sankcí ze strany státních orgánů, pokud pronajatý prostor nebude splňovat kvalitu požadovanou stavebně-technickými předpisy.
Podnájem třetí osobě i bez souhlasu vlastníka bytu
Nájemce bude také moci dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. Nájemci budou mít rovněž mnohem jednodušší sdílení svého bydlení s někým dalším, pokud si pronajímatel ve smlouvě právo souhlasit s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti nevyhradí.
Příklad: Petr s Tomášem začali loni studovat na vysoké škole v Brně. Protože se nedostali na kolej, problém s ubytováním vyřešili nájmem bytu na jednom z brněnských sídlišť. Během prvního semestru se skamarádili se spolužákem Jirkou. Petr s Tomášem teď budou moci bez souhlasu pronajímatele (vlastníka bytu) Jirku u sebe ubytovat, a to tak, že mu dají do podnájmu část bytu. Pronajímateli pouze oznámí, že se počet členů domácnosti zvýšil.
„Úpravu nájemního bydlení nepovažuji na rozdíl od názoru některých svých kolegů rozhodně za vyváženou. Klade-li nový občanský zákoník zvýšený důraz na smluvní volnost stran, pak v oblasti nájemních vztahů tento princip do značné míry popírá. A to mnohdy nad rámec nutné ochrany nájemce coby slabší strany nájemní smlouvy,“ komentuje novou úpravu Petra Mirovská.