Článek
Při inspekcích u starších bytů v panelových domech se inspektoři setkávají nejčastěji s následujícími typy poruch a rizik:
- Chyby související s provedením zateplení obvodového pláště,
- problémy spojené s novými těsnými okny,
- chyby v provedení (nových) technických instalací a zařízení,
- akustické problémy.
Kondenzace a růst plísně na novém okně. Příčinou je nesprávné osazení okna s nedostatečně tepelně izolovanou připojovací spárou a nehostečné zateplení ostění.
Typickým zástupcem první skupiny vad je chybné provedení kontaktního zateplovacího systému fasády. Velmi často chybí zateplení ostění, nadpraží a parapetu okenních otvorů. K tomu se většinou přidává i chybná montáž oken v jejich připojovací spáře a netěsné napojení venkovních parapetů na rámy oken a fasádu.
Důsledkem jsou pak projevy vlhkosti na stěnách v interiéru kolem okna, způsobené zkondenzovanou nebo přímo zatečenou srážkovou vodou.
Při výměnách starých oken za nová se také často zapomíná, že je třeba vyřešit systém větrání obytných místností. Moderní okna jsou totiž již tak těsná, že dřívější běžné přirozené větrání infiltrací již nefunguje, a to ani při použití polohy okna „mikroventilace“.
Při nedostatečném větrání hrozí nadměrný výskyt škodlivého oxidu uhličitého a vodních par. Zvlášť nebezpečná pak může být absence větrání v místnosti s plynovým spotřebičem, typicky v kuchyni s plynovým sporákem kombinovaným s troubou.
Nedostatek větrání způsobuje i zvýšení vzdušné vlhkosti, která poté ve spojitosti s nesprávně zateplenými okenními otvory vede ke kondenzaci a růstu plísní.
Zde byl maximálně vyřešen hluchý prostor v technické šachtě. Budoucí výměna boileru či rozvodů se však neobejde bez částečné demolice WC.
Řešením může být například použití systémové mechanické větrací klapky integrované přímo do rámu okna doplněné stálým minimálním podtlakem (víceotáčkový ventilátor na toaletě) či využití zařízení na rekuperaci místnosti či celého bytu.
Velmi často mají starší domy rekonstruované páteřní domovní rozvody a instalace, tzv. stoupačky. Ty jsou zpravidla umístěny ve vertikálních šachtách přes celou výšku domu.
V panelových domech jsou tyto prostory zpravidla součástí požárního úseku jednotlivého bytu a v místě stropu by měly mít tyto šachty požární předěly. Ty jsou však často při rekonstrukci rozvodů a sítí narušeny a hrozí přenesení požáru mezi byty.
Samostatnou kapitolou jsou rekonstruované koupelny a WC. Ve snaze ušetřit prostor se často bez náhrady vybourají umakartové stěny s integrovanou izolací u mezibytových příček. Výsledkem může být o něco větší koupelna, ale bez akustické izolace, kdy sousedé pak nechtěně mají přehled o vašich hygienických návycích.
Úsměvná fotografie na závěr ukazuje, jak může dopadnout amatérská instalace elektrických rozvodů a rozvodů vody v prostrou zazděných dveří. I když řešení nelze upřít jistou originalitu, lépe je svěřit takové zásahy do technických zařízení bytu odborníkům.
Obecně akustika může být ve starších panelových domech problémem. Ať již se jedná o tzv. vzduchovou neprůzvučnost stěn (tedy že slyšíme, co si sousedé povídají) nebo o tzv. kročejovou neprůzvučnost (tedy že slyšíme, jak sousedé dupou a hází věci na zem).
Při inspekci se věnuje také pozornost případné nové elektroinstalaci. Při náhradě starých kovových potrubí za plastová dochází často k přerušení uzemnění elektrických obvodů. Zejména v koupelně je pak důležité správné provedení proudové ochrany.
V článku jsme shrnuli jen ta rizika poruch, která se na starším bytě v panelovém domě mohou vyskytnout. Takový byt nemusí být po technické stránce horší než byt v novostavbě, ale přesto se vyplatí před koupí pozvat na prohlídku inspektora nemovitosti.
Autor: Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí
Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti.
Koupě i prodej nemovitosti je závažné rozhodnutí. Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. Kupující prostě nechce po technické stránce koupit "zajíce v pytli".
Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za poruchy v následujících pěti letech. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle nového Občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
Znalost technického stavu nemovitosti získaná na základě inspekce nemovitostí Nemopas dává oběma stranám realitní transakce jistotu transparentnosti a férovosti obchodu.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
Certifikovaný inspektor nemovitostí: Ing. arch. Petr Tichota, petr.tichota@nemopas.cz
